Corte di Cassazione, Sez. II, 14 aprile 2015 n. 7472

Categoria: Compravendita immobiliare

Avv. Nicolò Marella - 17 giugno 2015

Con la sentenza oggetto di segnalazione la Corte di Cassazione torna nuovamente ad affrontare la questione agibilità e l'incidenza del relativo certificato sulla negoziazione immobiliare.

A tale riguardo si legge nella sentenza che l’esistenza dei requisiti di agibilità deve essere attuale al momento del contratto, non già meramente futura, ipotetica o condizionata, poiché è obbligo del venditore il trasferire la proprietà di un bene immobile che, per la sua destinazione a uso abitativo, già presenti all’atto della vendita i requisiti indispensabili ai fini della piena realizzazione della funzione socio-economica del contratto da stipulare.

Tale carenza comporta ricadute sulla valutazione di adempimento del promittente venditore, in relazione all’interesse del promissario acquirente a ottenere la proprietà di un immobile idoneo a soddisfare i bisogni che lo inducono all’acquisto, ossia la fruibilità e la commerciabilità del bene, per i quali il certificato di abitabilità deve ritenersi essenziale.

Dal punto di vista processuale, la promissaria acquirente di un immobile conveniva dinanzi al Tribunale civile i promittenti venditori assumendo, tra l’altro, che il bene era affetto da varie anomalie, fra le quali la mancanza del certificato di abitabilità.

Era perciò chiesta la condanna dei convenuti al pagamento del doppio della caparra corrisposta, oltre alla restituzione dell’importo dato in acconto sul prezzo, il tutto al netto degli interessi legali.

I convenuti nel costituirsi contestavano il fondamento della domanda di cui chiedevano il rigetto, a loro volta avanzando riconvenzionale per la risoluzione del contratto preliminare determinato da fatto e colpa della promissaria acquirente, con richiesta di sua condanna al risarcimento dei danni; in subordine ponevano domanda di accertamento circa la legittimità del loro recesso contrattuale, con declaratoria del diritto a trattenere l’importo ricevuto a titolo di caparra.

Il Tribunale adito dichiarava la legittimità del recesso dell’attrice e condannava i convenuti a corrispondere all’attrice tanto l’importo degli acconti, quanto quello pari al doppio della caparra, sentenza confermata dai giudici di Piazza Cavour.


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