Roma, 24 ottobre 2019

Categoria: Compravendita immobiliare

La risposta è: dipende.

E difatti, il tutto dipende dalla tipologia dell'immobile, ovverosia se trattasi di immobile già ultimato o in corso di costruzione.

Immobile già ultimato

In tal caso, la presenza e l'attività di autenticazione della scrittura privata da parte del notaio sono facoltative, nel senso che sarà necessaria la presenza notarile solo nel caso in cui, ad esempio, il promissario acquirente vorrà tutelarsi dai rischi, come ad esempio quella della doppia vendita da parte del venditore.

Mediante la trascrizione del contratto preliminare, infatti, si produce l'effetto di renderlo opponibile a terzi, inibendo così il tentativo di doppia vendita.

Il medesimo effetto oppositivo-prenotativo si ha anche con riferimento alle possibili ipoteche iscritte contro il venditore che, in tal caso, non saranno opponibili contro il promissario acquirente che abbia, prima di esse, trascritto il preliminare.

Immobile in corso di costruzione

In tal caso la presenza del notaio è assolutamente necessaria, come anche l'autenticazione e la correlativa trascrizione, giacché qualora ciò non avvenisse il contratto preliminare sarebbe nullo.

La nullità è stata introdotta dal 14.02.2019, allorquando è entrato in vigore il D.lgs. n. 14/2019 modificante la disciplina per la vendita degli immobili da costruire (acquisto sulla carta) o per i quali non è stata ancora rilasciato il certificato di agibilità, innovando così l'art. 5, comma 1-ter, D.lgs. n. 122/2005.

Prescrive oggi la norma che il contratto preliminare "ed ogni altro contratto che … sia comunque diretto al successivo acquisto in capo ad una persona fisica della proprietà di un immobile da costruire devono essere stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata".

N.B. Deve trattarsi di immobili per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019.


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