19 dicembre 2014 - Avv. Nicolò Marella

Categoria: Condominio

Non infrequentemente accade di analizzare fattispecie in cui i condomini si lamentino di ciò che accade nel cortile condominiale, con particolare attenzione al caso in cui i bambini, giocando a pallone, danneggino le autovetture ivi parcheggiate.

Ecco che si pone l'immediato quesito: può essere modificato il regolamento di condominio con l'introduzione di uno specifico divieto?

Il punto di partenza è rappresentato dall'art. 1138, comma 1, c.c., disciplinante il regolamento di condominio che, com'è noto, contiene le norme circa l'uso delle cose comuni (art. 1117 c.c.).

Sicché, posto che l’assemblea ha una competenza generale in relazione alla disciplina dell'uso delle cose comuni, nulla esclude che venga revisionato il regolamento con l'introduzione di uno specifico divieto.

E' chiaro che ciò dovrà avvenire con il riscontro di uno specifico quorum deliberativo, corrispondente alla maggioranza degli intervenuti all'assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell'edificio (500 millesimi).

Senza dire che l'amministratore, quale garante delle cose comuni e del rispetto delle deliberazioni assembleari, avrà l'obbligo di assicurarne il miglior godimento a ciascun condominio (art. 1130, comma 2, c.c.).

E' parimenti vero che la disciplina d'uso dei beni comuni non può arrivare a comprimere il diritto del singolo sugli stessi.

Ora, di norma il cortile può essere usato come parcheggio di vetture, cicli e motocicli, come piccolo deposito o semplicemente come luogo di passaggio.

In ogni caso, fatta salva ogni eventuale destinazione stabilita al momento della costruzione del fabbricato, la medesima può comunque essere modificata dall'assemblea.

Alla luce di quanto precede e per rispondere al quesito, sarà in linea con le prescrizioni codicistiche l'introduzione del divieto di giocare a pallone nel cortile condominiale (il che andrebbe comunque rappresentando una modifica della destinazione di tale area cortilizia), e ciò ancor più se tale divieto si ponga a tutela dei beni di proprietà esclusiva dei condomini stessi.


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