Approfondimento dello Studio Legale

Categoria: Locazione

Contratto verbale

Secondo la giurisprudenza di merito e di legittimità il contratto di locazione, come ben specificato dalla legge speciale n. 431/1998, per aver validità e produrre effetti giuridici deve essere scritto.

A nulla vale la denuncia del contratto verbale – da chiunque eseguita - presso l’Agenzia delle Entrate, e ciò indipendentemente dall'utilizzo del modulo prestampato dell'Agenzia, il quale da un punto di vista civilistico-locatizio non consente di superare l'obbligatorietà della forma scritta.

Analogamente argomentando, a nulla valgono le questioni circa la tipologia degli accordi variamente sorti o pretesi tra le parti, e ciò in quanto trattasi di accordi di natura verbale e, dunque, improduttivi di effetti.

Peraltro, l'autodenuncia da parte del locatore o del conduttore con la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate pone il Fisco nella conoscenza del rapporto economicamente rilevante, sicché non occorre fare ulteriore segnalazione al Fisco o alla Procura della Repubblica per eventuali reati tributari.

Conduttore e possesso in buona/mala fede

La giurisprudenza si sofferma spesso sulla complicata situazione che viene a crearsi fra proprietario di un immobile e l'occupante dello stesso quando fra le parti sia intercorso un semplice accordo verbale.

In tale evenienza trovano diretta applicazione i tre istituti giuridici che per eccellenza disciplinano le situazioni di mero fatto:

a) possesso (art. 1150 c.c.);

b) indebito oggettivo (art.2033 c.c.);

c) arricchimento senza causa (art. 2041 c.c.).

Tale rapporto vede l’immissione nel possessodetenzione qualificata dell’immobile in modo spontaneo e consapevole da parte di entrambe le parti, da ciò derivando che il comportamento di parte conduttrice non può essere appellato come abusivo o illecito, e ciò in quanto il locatore ha consegnato le chiavi dell’appartamento ed ha riscosso i pagamenti mensili sino alla rottura del patto di fatto intercorso.

La posizione del conduttore va pertanto assimilata a quella di un possessore di buona fede, quantomeno sino al momento della richiesta di restituzione delle chiavi, la quale tuttavia non è soggetta ad alcun vincolo normativo o contrattuale di tipo locatizio.

Viceversa, dalla invana richiesta di restituzione delle chiavi da parte del locatore, il conduttore va assimilato ad un possessoredetentore qualificato in mala fede, da ciò derivando che dovrà restituire il bene a colui che glielo ha concesso, anche se in virtù di un contratto nullo.

Qualora ciò non avvenisse, al locatore deve essere riconosciuto un equo ristoro per il godimento del bene da parte del possessore in mala fede.


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