Approfondimento dello Studio Legale

Categoria: Locazione

Risposta positiva da parte della Cassazione, seppur con una precisazione.

Mettiamo il caso che Mario, proprietario di un appartamento, decida di concederlo in locazione a Luca, il quale ne prende visione e, nonostante il visibile fenomeno infiltrativo, procede comunque con la stipula del contratto locativo, ottenendo una riduzione del canone preventivamente stabilito.

Nonostante le rassicurazioni fornitegli, Luca nota che con il passare del tempo il problema non viene risolto, di talché sollecita il locatore a rispettare gli accordi presi.

Sul punto sovviene in soccorso l'art. 1578 c.c., a norma del quale se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili;il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna”.

Ora, nel caso di specie Luca era a conoscenza del fenomeno infiltrativo, sicché, a rigor normativo, non avrebbe diritto ad ottenere la risoluzione del contratto di locazione qualora il locatore non si attivasse nella risoluzione del fenomeno.

Purtuttavia, la Cassazione ha già definito in passato controversie del genere, e lo ha fatto non mediante l'applicazione dell'art. 1578 c.c., bensì attraverso la più ampia lettura dell'inadempimento contrattuale, giacché il locatore al momento della stipula ha comunque assunto un ulteriore obbligo che poi non ha rispettato.

Si legge nella sentenza "pur non ricorrendo una ipotesi di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo ai sensi dell'art. 1578 n. 1 c.c., né di eliminazione dei vizi a spese del locatore ex art. 1575 n. 2 c.c., avendo il conduttore avuto conoscenza dei vizi della cosa locata nel momento della conclusione del contratto e tenendoli in considerazione nella determinazione del corrispettivo, tuttavia, avendo la locatrice assunto lo specifico obbligo di intervenire e provvedere alla necessarie riparazioni per la conservazione della cosa all'uso convenuto, può ritenersi sussistente un'ipotesi di risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente risarcimento del danno, ai sensi dell'art. 1453 c.c." (Cass. 6 marzo 2012 n. 3454).

Insomma, inutile per il proprietario dell’unità immobiliare promettere senza poi mantenere: l’inadempimento potrebbe costar caro.


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