Domande frequenti

Usucapione

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Usucapione ordinario (ventennale): di cosa si tratta?
L’usucapione ordinario (art. 1158 c.c.) va considerata come l'acquisizione del diritto di proprietà di un bene immobile e degli altri diritti reali di godimento per mezzo del possesso continuato per venti anni.
Il periodo è ridotto a dieci anni per l'usucapione abbreviato (art. 1159 c.c.).
Ora, i due requisiti indispensabili per il maturarsi dell’usucapione sono: il possesso della cosa ed il trascorrere di un determinato periodo di tempo (come detto, venti o dieci anni).
Tuttavia, il possesso ad usucapionem deve avere determinate caratteristiche:
1) deve essere continuato e non interrotto (è interrotto quando il possessore è stato privato del possesso per oltre un anno);
2) deve essere pacifico e pubblico (cioè non acquistato in modo violento o clandestino);
3) deve essere inequivoco (cioè consistere nell’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale in modo indubbio e incerto).
Ricapitolando: l’usucapione è un mezzo di acquisto della proprietà o di altro diritto reale a titolo originario, ossia senza che vi sia alcun nesso di derivazione tra il diritto esercitato sul bene dal precedente titolare, che pertanto si estingue, e quello del tutto nuovo acquistato dal possessore tramite l’usucapione stessa.
In aggiunta, ai fini della configurabilità del possesso utile per l'usucapione, è necessaria la sussistenza di un comportamento possessorio continuo e non interrotto, inteso ad esercitare sulla cosa un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di altro diritto reale (uso, usufrutto, abitazione, servitù prediali, superficie, enfiteusi).
Siffatto potere deve essere manifestato con il compimento di atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene (ad esempio, coltivazione di un terreno agricolo, residenza in un immobile abitativo, esercizio di un'attività d'impresa in un immobile commerciale, etc.), o comunque tali da rivelare sullo stesso, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria, in contrapposizione all'inerzia del titolare.
Tale modalità di acquisto dei diritti reali è stata introdotta nel nostro ordinamento al fine di fornire tutela a posizioni giuridiche meritevoli di tutela, nonché al fine di eliminare situazioni di incertezza giuridica nei rapporti patrimoniali tra privati.
Con specifico riferimento al diritto di proprietà, l'usucapione viene comunemente incluso tra i modi di acquisto di quest'ultima a titolo originario.
Tale considerazione sta a significare che la proprietà acquisita da colui che ha usucapito il bene è piena e libera da ogni eventuale peso riscontrabile sul bene (ad esempio, se, precedentemente all'acquisto per usucapione, sul bene gravava una servitù di passaggio non esercitata per tutto il periodo in cui il possesso si è protratto, colui che acquista ad usucapionem acquista la proprietà piena, ossia del tutto libera dal diritto di servitù).


Usucapione abbreviato (decennale): di cosa si tratta?
L’usucapione abbreviato trova la propria disciplina nell'art. 1159 c.c. ed è stato introdotto per garantire una tutela in tempi più brevi rispetto a quello ordinario ventennale, purché ricorrano particolari presupposti.
Ciò premesso, la disciplina in questione viene in applicazione quando sussistono i seguenti requisiti: un soggetto ha acquistato in buona fede un bene immobile da chi non era proprietario, seppur in forza di un titolo astrattamente idoneo a trasferirne la proprietà; il trasferimento deve essere stato debitamente trascritto. Siffatti elementi consentono la maturazione dell’usucapione in suo favore col decorso di dieci anni dalla data di trascrizione.
Ricapitolando: i presupposti di applicabilità sono la buona fede del soggetto, il quale ha confidato senza colpa nella validità di un titolo nullo, e l'esercizio del possesso continuato per dieci anni.


Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale: cos’è?
Questa tipologia di usucapione opera in relazione alla proprietà dei fondi rustici, con annessi fabbricati, situati in comuni montani e si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni.
Inoltre, chi acquista in buona fede da colui che non era proprietario in forza di un titolo astrattamente idoneo e debitamente trascritto, usucapisce il bene una volta trascorsi cinque anni dalla trascrizione del titolo.
Tale previsione legislativa si applica anche a beni che non sono situati in comuni definiti montani dalla legge, ma aventi reddito dominicale non superiore a quello indicato nella legge speciale.


Beni mobili: opera l’usucapione?
Gli artt. 1160 e 1161 c.c. prevedono espressamente questa possibilità.
In particolare, l'art. 1161 c.c. prevede che l'usucapione di una universalità di beni mobili o di diritti reali di godimento si compia in virtù del possesso continuato per venti anni, in linea col generale principio sancito dall'art. 1158 c.c..
Nel caso di acquisto in buona fede da chi non era proprietario, l'usucapione si compie con il decorso di dieci anni, purché il tutto sia basato su di un titolo astrattamente idoneo al trasferimento.
Tuttavia, occorre precisare che, per universalità di beni mobili, deve intendersi un complesso di beni mobili aventi la medesima destinazione, (ad esempio una pinacoteca o un gregge di pecore, dove ciascun elemento o capo di bestiame appartiene all'insieme comunemente definito universalità di beni mobili).
L'art. 1162 c.c., con esclusivo riferimento ai singoli beni mobili, prevede che in mancanza di titolo astrattamente idoneo, la proprietà dei beni mobili o di altri diritti di godimento sui beni medesimi si acquistino in virtù del possesso continuato per dieci anni, qualora il possesso sia stato in buona fede.
Difatti, se il possessore è in mala fede, l'usucapione si compie con il decorso di venti anni.


Confusione tra le tipologie? Ecco la scheda pratica.
1) venti anni di possesso continuato per i beni immobili;
2) dieci anni dalla data di trascrizione per gli immobili acquistati in buona fede da chi non e' proprietario dell'immobile, in presenza pero' di un titolo idoneo a trasferire la proprietà che sia stato debitamente trascritto. Stessa cosa anche per gli altri diritti reali di godimento;
3) venti anni di possesso continuato per i beni mobili;
4) dieci anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è proprietario, in presenza o meno di un titolo idoneo. Se il possessore è in mala fede occorre, tuttavia, che passino venti anni;
5) dieci anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri;
6) tre anni anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario, in presenza di un titolo idoneo a trasferire la proprietà che sia stato debitamente trascritto.

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