Giurisprudenza

Compravendita immobiliare

Abusi maggiori e minori. Nullità della compravendita in ogni caso?

01 aprile 2016


L’attività edilizia richiede sempre un provvedimento abilitativo, sia esso il permesso di costruire, la S.C.I.A., la cd. super S.C.I.A., la concessione edilizia, etc.(salvo l’ipotesi della cd. edilizia libera).
Sicché, quando il notaio è chiamato a stipulare la legge gli impone di indicare gli estremi del titolo abilitativo (salvo si tratti di immobili la cui edificazione sia stata avviata in data anteriore all’01.09.1967), obbligandolo ad accertare ed attestare che l’oggetto della negoziazione immobiliare non sia illecito/abusivo.

La ratio che soggiace a questo obbligo si rintraccia nell’evidente intenzione del legislatore di rendere incommerciabili quegli immobili che risultino abusivi.

Quanto detto, però, merita una puntuale precisazione: l'eventuale presenza di un abuso non determina ex se l’incommerciabilità del bene, risultando necessario verificare di volta in volta la natura e consistenza dell’abuso, da ciò derivandone che la nefasta conseguenza dell’incommerciabilità si avrà solo allorquando l’abuso risulti consistente.

Al riguardo la giurisprudenza ha distinto schematicamente due ipotesi:
abusi maggiori: costruzioni totalmente abusive in quanto erette in assenza o totale difformità del titolo prescritto dalla legge;
abusi minori: costruzioni colpite da una parziale e lieve difformità edilizia, tale comunque da rendere al massimo parzialmente nullo il rogito, senza tuttavia rendere l’immobile incommerciabile.

Milita in tal senso la recente sentenza n. 8081/2014 con cui la Corte di Cassazione ha confermato la possibilità di trasferire un immobile viziato da un abuso minore (con sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c.), rilevando che se un fabbricato presenta un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità non sussiste alcuna preclusione alla commerciabilità dello stesso.

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