Corte di Cassazione, Sez. II, 28 luglio 2017 n. 18891

Categoria: Compravendita immobiliare

La sentenza

In tema di compravendita, l'azione del compratore contro il venditore per far valere la garanzia a norma dell'art. 1495 c.c. si prescrive, alla stregua del comma 3 di tale disposizione, in ogni caso nel termine di un anno dalla consegna del bene compravenduto, e ciò anche se i vizi non siano stati scoperti o non siano stati tempestivamente denunciati o la denuncia non fosse neppure necessaria, sempre che la consegna abbia avuto luogo dopo la conclusione del contratto, coincidendo, altrimenti, l'inizio della prescrizione con quest'ultimo evento.

Diversamente, il termine di decadenza di otto giorni dalla scoperta del vizio occulto, sempre inerente la garanzia ai sensi dell'art. 1495 c.c., decorre dal momento in cui il compratore ne abbia acquisito certezza obiettiva e completa.

Tuttavia, spiega la Cassazione, è possibile invocare la sospensione della prescrizione: è pure possibile invocare la sospensione della prescrizione dell'azione di garanzia fin quando il compratore non abbia scoperto i vizi, ma ciò in base all'art. 2941, n. 8, c.c., secondo il quale la prescrizione resta, appunto, sospesa ove il debitore abbia dolosamente occultato l'esistenza del debito, e fino alla scoperta di esso.

A tal fine, questa Corte ha già affermato che, per la sospensione della prescrizione dell'azione di garanzia accordata al compratore, agli effetti dell'art. 2941, n. 8, c.c., occorre accertare la sussistenza di una dichiarazione del venditore, non solo obiettivamente contraria al vero, quanto altresì caratterizzata da consapevolezza dell'esistenza della circostanza taciuta e da conseguente volontà decipiente.

Tuttavia in favore dell'acquirente sovviene l'art. 1669 c.c. quale norma che, seppur disciplinante l'appalto, trova applicazione anche nel rapporto venditore-acquirente, e soprattutto ha un arco di prescrizione più ampio

Il caso

Il Tribunale di Roma aveva accolto la domanda proposta con citazione da un'acquirente nei confronti dei venditori, condannando questi ultimi al risarcimento dei danni in favore dell'attrice.

Il Tribunale affermava che i venditore avevano venduto un appartamento ed avevano occultato il vizio del terrazzo di tale immobile, dal quale provenivano infiltrazioni di acqua a carico del sottostante locale adibito a magazzino.

In realtà, qualche anno prima, il proprietario del magazzino aveva denunciano ai venditori la presenza delle infiltrazioni e questi avevano così preso conoscenza del problema, per poi dare esecuzione a lavori di smantellamento e ripristino della pavimentazione del terrazzo.

Il Tribunale aveva tenuto conto delle risultanze dell'espletata CTU, secondo la quale lo stillicidio proveniente dal terrazzo dovesse farsi risalire ad epoca ben anteriore al novembre 2003, visti i tempi occorrenti per l'emersione di un fenomeno di dilavamento. Ciò aveva indotto il primo giudice a negare l'operatività della prescrizione ex art. 1495, comma 3, c.c., avendo i venditori occultato il vizio dell'immobile venduto.

La Cassazione

Secondo i giudici di Piazza Cavour l'acquirente, non può ottenere tutela ai sensi delle norme sulla compravendita (art. 1495 c.c.) essendo prescritta l'azione, ma può essere garantito applicando l'art. 1669 c.c., che garantisce un arco prescrittivo più ampio.

La Corte d'appello di Roma aveva negato ogni responsabilità dei venditori pure ai sensi dell'art. 1669 c.c., in quanto norma ritenuta disciplinante esclusivamente la responsabilità dell'appaltatore, qualità non rivestita dalla parte venditrice.

La decisione di tale questione di diritto, dicono gli ermellini, contrasta però con l'interpretazione più volte ribadita dalla Corte, per la quale l'azione di responsabilità per rovina e difetti di cose immobili, prevista dall'art. 1669 c.c., nonostante la collocazione della norma tra quelle in materia di appalto, può essere esercitata, in ragione della sua natura extracontrattuale, non solo dal committente contro l'appaltatore, ma anche dall'acquirente nei confronti del venditore che risulti fornito della competenza tecnica per dare direttamente, o tramite il proprio direttore dei lavori, indicazioni specifiche all'appaltatore esecutore dell'opera, ed abbia perciò esercitato un potere di direttiva o di controllo sull'impresa appaltatrice, tale da rendergli addebitabile l'evento dannoso.

La responsabilità del venditore, in ordine alla conseguenze dannose dei gravi difetti di costruzione incidenti profondamente sugli elementi essenziali dell'opera e che influiscono sulla durata e solidità della stessa, compromettendone la conservazione, è configurabile sia quanto questi abbia costruito l'immobile e lo abbia poi alienato all'acquirente, sia quando il medesimo venditore abbia incaricato un terzo appaltatore della costruzione del bene prima della sua vendita


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