Corte di Cassazione, Sez. II, 2020

Categoria: Compravendita immobiliare


Ancora una volta la Suprema Corte torna a statuire in tema di compravendita di immobili da costruire, avendo cura di evidenziare le garanzie offerte dall'ordinamento a colui che, in sostanza, è la parte debole del rapporto contrattuale, ovverosia il promissario acquirente.

Nella prassi commerciale il costruttore-venditore conclude un preliminare di un costruendo appartamento a fronte del versamento di una caparra da parte del promissario, la quale tuttavia deve essere garantita dal rilascio di una garanzia fideiussoria del valore corrispondente alla caparra versata.

Qualora tale corrispondenza non vi fosse, precisano gli Ermellini, il preliminare è viziato da nullità ai sensi dell'art. 2 del D.lgs. n. 122/2005, a norma del quale "All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 c.c., di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprieta' o di altro diritto reale di godimento".

Tuttavia, precisa la Corte, una volta che sia stata rilasciata la garanzia prescritta per legge in data successiva alla stipula del preliminare, e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore ovvero che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, la proposizione della domanda di nullità di protezione costituisce abuso del diritto (Cassazione civile sez. II, 22/11/2019, n. 30555).

La tutela del soggetto debole, nel cui interesse è prevista la nullità di protezione deve, infatti coniugarsi con i principi di buona fede nell'esecuzione del contratto, al fine di evitare che lo strumento si presti a forme di abuso, che consentano al promittente acquirente di sciogliersi dal vincolo contrattuale con il preteso del mancato rilascio della fideiussione.

Conclusivamente, se il rilascio di una polizza fideiussoria per un importo inferiore alla caparra versata dal promissario acquirente determina ex se la nullità del contratto preliminare, tale automatismo non si riscontro allorquando la garanzia non sia stata rilasciata in sede di preliminare, ma solo successivamente, senza che nell'interregno il promissario acquirente, quale parte debole del rapporto contrattuale, abbia subito alcun nocumento.


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