Corte di Cassazione, Sez. II, 22 ottobre 2015 n. 21527

Categoria: Compravendita immobiliare

09 dicembre 2015 - Avv. Nicolò Marella

Al fine di ottenere in giudizio una sentenza ai sensi dell’art. 2932 c.c. che sostituisca il contratto definitivo non stipulato, l’immobile oggetto di preliminare e di successivo definitivo deve essere del tutto legittimo, con ciò intendendo la doverosa sussistenza dei documenti attestanti la regolarità urbanistica dell’immobile, con la conseguenza che, in caso contrario, il trasferimento immobiliare è nullo (ex art. 1418 c.c. per illiceità dell’oggetto) e tale invalidità, per definizione, può essere eccepita da chiunque, anche direttamente e d’ufficio dal giudice.

Con questo principio di diritto la Cassazione ha rigettato l’azione promossa da un promissario acquirente di un appartamento che, avendo citato in giudizio l’impresa venditrice, si è visto rigettare l’iniziativa giudiziale in quanto l’immobile oggetto di contesa non era regolare dal punto di vista urbanistico-edilizio, sicché, specificano gli Ermellini, non è certamente ammissibile una sentenza ex art. 2932 c.c. (sostitutiva del contratto definitivo non stipulato) allorquando l’oggetto della compravendita è illecito (abusività).

Nella sentenza viene richiamato l’art. 17 L. n. 47/1985 (primo condono edilizio), oggi confluito nell’art. 46 D.P.R. n. 380/2001, secondo il quale gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.

Le dichiarazioni dei contraenti sul regime urbanistico dell'immobile oggetto del contratto sono rapportate alla nullità del negozio mirante alla tutela dell’acquirente inconsapevole dell'irregolarità urbanistica dell'immobile, onde ottenere una sentenza costitutiva che sia effettivamente efficace.

Il profilo tuttavia d’interesse della sentenza non è tanto il merito, quanto il profilo processuale: l’impresa convenuta non aveva eccepito la nullità ed il promissario acquirente insisteva anche in Cassazione su questa defiance difensiva al fine di ottenere la sentenza sostitutiva del contratto, ma i giudici di legittimità hanno precisato che la nullità è rilevabile non solo ad istanza di parte, ma anche d’ufficio, sicchè ben ha fatto la Corte d’appello a sollevare il problema rigettando la domanda.


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