Corte di Cassazione, Sezioni Unite, 10 maggio 2016 n. 9449

Categoria: Condominio

La regola generale per risolvere la questione delle infiltrazioni dal lastrico di proprietà esclusiva comporta che 1/3 è a carico del proprietario esclusivo e i 2/3 a carico del Condominio, trovando dunque applicazione il principio della responsabilità concorrente; principio che viene derogato, tuttavia, qualora si dimostri che il fenomeno infiltrativo sia interamente imputabile ad uno dei due.

Chi utilizza la superficie esclusiva (lastrico o terrazza di copertura che sia) risponde a titolo di responsabilità da custodia ex art. 2051 c.c., mentre il Condominio è tenuto ad effettuare i controlli e provvedere alla manutenzione straordinaria, non potendo esimersi per il solo fatto che il terrazzo/lastrico non sia condominiale.

Nel caso di specie il condomino danneggiato conveniva in giudizio sia il condomino e utilizzatore esclusivo del lastrico solare, sia il Condominio, chiedendo il risarcimento dei danni causati dalle infiltrazioni verificatesi nel proprio appartamento e precisando che, precedentemente, il giudice adito con ricorso per danno temuto aveva già emesso nei confronti di entrambi i convenuti un provvedimento interinale di condanna in solido all'esecuzione di lavori.

Le Sezioni Unite ragionano come segue

a) la responsabilità dell'utilizzatore esclusivo del lastrico solare è extracontrattuale ex art. 2051 c.c.;

b) l'amministratore deve attivare gli obblighi conservativi delle cose comuni ai sensi dell'art. 1130, primo comma, n. 4, c.c., ovvero nel caso in cui l'assemblea non adotti le determinazioni di sua competenza in materia dì opere di manutenzione straordinaria, ai sensi dell'art. 1135, primo comma, n. 4, c.c..


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