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Compravendita immobiliare

Ante 1967: facciamo chiarezza

Avv. Nicolò Marella - 01 aprile 2016


Accade spesso di leggere negli atti di negoziazione immobiliare la dicitura “ante 1967”, nell'errata convinzione che ciò rappresenti un lascia passare per ogni abuso edilizio, applicando così la credenza popolare: "se inserisco l'ante '67 non ho problemi di abusi".
Tale conclusione, però, è parzialmente vera, risultando al riguardo necessario distinguere il profilo civilistico da quello amministrativo.

Profilo civilistico
L’obbligo della menzione urbanistica nell’atto di negoziazione immobiliare è stato introdotto solo con la legge n. 47/1985 (cd. primo condono edilizio).
L'atto di compravendita rogato prima del 17.03.1985, dunque, era (ed è) perfettamente valido ed efficace anche se privo della menzione dei provvedimenti abilitativi.
E’ solo dunque dal 17.03.1985 che ai notai viene fatto obbligo di tener conto di due distinte normative (dall’identico contenuto dispositivo) che impongono l'obbligo di indicare gli estremi del titolo abilitativo:
• art. 40 legge n. 47/1985 per le costruzioni realizzate prima del 17.03.1985;
• art. 46 D.P.R. n. 380/2001 per le costruzioni realizzate dopo il 17.03.1985.
Occorre tuttavia focalizzare l’attenzione sul rapporto tra il 1985 ed il 1967, tanto oscuro a molti.
Se da un lato infatti l’art. 40 della legge n. 47/1985 ha introdotto l'obbligo delle menzioni in tutti i futuri atti di negoziazione immobiliare, dall'altro ha anche previsto un'importante eccezione a tale obbligo: nel caso di immobili la cui costruzione risulti iniziata prima del 1985 e prima dell’01.09.1967 (entrata in vigore della cd. legge Ponte che ha esteso a tutto il territorio nazionale l’obbligo di munirsi del titolo abilitativo) nell’atto di compravendita sarà sufficiente la dichiarazione sostitutiva di atto notorio e non sarà pertanto necessaria la menzione del titolo urbanistico-edilizio.
E così, gli immobili la cui costruzione risulti avviata in epoca anteriore all’01.09.1967 sono liberamente commerciabili a condizione che nell’atto risulti inserita una dichiarazione sostitutiva di atto notorio, a prescindere dall’eventuale presenza di qualsivoglia abuso.

Incrociando così le normative e le variabili, le ipotesi possibili saranno le seguenti:
atto di compravendita rogato ante 17.03.1985: è valido ed efficace senza menzione del titolo abilitativo;

atto di compravendita rogato post 17.03.1985 ed avente ad oggetto un fabbricato la cui costruzione risulti iniziata prima dell’01.09.1967: è valido ed efficace senza menzione del titolo abilitativo e con la sola dichiarazione sostitutiva di atto notorio;

atto di compravendita rogato post 17.03.1985 ed avente ad oggetto un fabbricato la cui costruzione risulti iniziata dopo l’01.09.1967: è valido ed efficace solo con la menzione del titolo abilitativo.

In quest’ultimo caso va anche precisato che, la mancanza nell’atto dei riferimenti del titolo, seppur effettivamente esistente (cd. requisito formale), determinerà automaticamente la nullità dell’atto, indipendentemente dal fatto che il titolo sia stato effettivamente conseguito.
Trattasi dunque di una svista che può costare molto cara.
Ovviamente non bisogna dimenticare il cd. "atto di conferma" che consente di sanare la nullità: se difatti l'omessa indicazione nell'atto di quanto previsto dalla legge non è dovuta all'effettiva inesistenza della documentazione richiesta, l'atto nullo può essere confermato mediante un atto successivo che abbia la stessa forma del precedente e contenga l'omessa documentazione, a cura anche di una sola delle parti contraenti (art. 46, comma 4, D.P.R. n. 380/2001).

Profilo amministrativo
Se quanto detto vale per l'atto di negoziazione immobiliare (validità ed efficacia), diverso e più ampio è il discorso sul profilo amministrativo degli eventuali abusi.
Sebbene, infatti, ai fini della validità dell’atto notarile (profilo civilistico) ha un senso la dicitura "ante 01 settembre 1967", ciò non vale per l’aspetto amministrativo, risultando in ogni caso applicabili le sanzioni di carattere amministrativo relative alla tipologia di abuso commesso.
In altre parole, se è la costruzione del fabbricato è stata avviata ante 1967 l’atto resterà sicuramente valido, ma l’abuso sarà legittimamente perseguibile dalla P.A. (es. ordine di demolizione).
Il punto è stato ampiamente chiarito dal Consiglio di Stato: con la legge n. 765/1967 (cd. legge ponte) è stato soltanto esteso a tutto il territorio comunale quell’obbligo di titolo abilitativo che, per i centri urbani, risultava già introdotto dall’art. 31 legge n. 1150/1942 e che, per le principali città-capoluogo, era già in precedenza previsto nei rispettivi regolamenti edilizi.
Per la città di Roma, in particolare, ogni costruzione da eseguirsi nel relativo territorio, anche fuori dal centro abitato o dalle zone di espansione, era soggetta a preventiva autorizzazione del sindaco, a norma dell’art. 1 del regolamento edilizio comunale del 1934 (cfr. anche, al riguardo, Cass. civ. SS.UU., 16.3.1984, n. 1792).

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