Art. 23 D.L. n. 133/2014 (Sblocca Italia)

Categoria: Compravendita immobiliare

04 marzo 2015 - Avv. Nicolò Marella

Il decreto legge n. 133/2014, meglio conosciuto come Sblocca Italia, ha introdotto una importante novità nel panorama giuridico anti-crisi con l’auspicio di agevolare (ed invogliare) i cittadini ad acquistare casa, nonché consentire ai costruttori di smaltire l’invenduto.

Questa novità è il rent to buy (più tecnicamente identificato come contratto di godimento in funzione della successiva alienazione).

Si tratta di un nuovo negozio che consente a chi è intenzionato a concludere un affare immobiliare di conseguire da subito il godimento dell’immobile individuato con pagamento di un canone periodico (rent) e di rinviare ad un momento successivo l’acquisto ed il pagamento del relativo prezzo (buy), dal quale chiaramente verranno scomputati, in tutto o in parte, i canoni pagati in precedenza.

Dal punto di vista economico, il conduttore/promissario acquirente si impegna a versare al concedente/promittente venditore un importo mensile astrattamente strutturato in due parti: una parte da considerarsi come effettivo canone di locazione ed un’altra da accantonarsi in conto vendita.

In caso di inadempimento contrattuale, il legislatore ha disciplinato adeguatamente anche le conseguenze dell’eventuale mancato pagamento dei canoni (o di parte di essi), prevedendo che il contratto si risolverà in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo.

E nel caso in cui il conduttore/promissario acquirente cambi idea sull’acquisto?

Dal punto di vista difensivo, si consiglia di prevedere apposite clausole nel contratto al fine di limitare il danno dovuto inadempimento del promissario acquirente, pattuendo magari solo una parziale restituzione degli acconti sul prezzo versati oppure pretendendo il versamento di una somma a titolo di caparra confirmatoria che il venditore è legittimato a trattenere in aggiunta ai canoni versatigli nel caso di mancato esercizio del diritto all’acquisto.

Dal punto di vista di pubblicità dichiarativo-prenotativa è stata chiaramente prevista la possibilità di trascrivere il contratto presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari per il periodo di durata del rent to buy, ma comunque non superiore a 10 anni.

Per tale ragione il concedente/promittente venditore non potrà vendere l’immobile a nessun altro, né concedere un’ipoteca, né ancora costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole; parimenti, gli eventuali creditori del concedente/promittente venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.


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