Roma, 22 marzo 2021

Categoria: Compravendita immobiliare

Quando si decide di vendere il proprio immobile il primo problema in cui si imbatte il venditore è quello di trovare acquirenti che abbiano sufficiente ed immediata liquidità, e ciò non è affatto semplice, a fortiori negli attuali tempi di crisi economica, sicché il più delle volte si affacciano sul mercato immobiliare potenziali acquirenti che non dispongono immediatamente di risorse finanziarie sufficienti, sicché una delle strade percorribili è quella di richiedere un mutuo.

Ora, per apparire acquirenti più graditi agli occhi del venditore spesso il consiglio è quello di richiedere al proprio istituto di credito almeno la pre-delibera (o pre-fattibilità) di accesso al mutuo, sì da velocizzare le tempistiche.

E così, consegnata al venditore la pre-fattibilità ed accettata la proposta di acquisto da parte di quest'ultimo con allegata caparra confirmatoria (sulle tipologie di caparre si consiglia la lettura al seguente link http://www.studiolegalemarella.it/novita-approfondimenti/compravendita-immobiliare/113/tipologie-di-caparra-ed-il-ruolo-della-clausola-penale-la-prassi-immobiliare/1456/), il compratore potrà avanzare la richiesta di mutuo vera e propria.

Se questo è lo schema più lineare, non è infrequente leggere nelle proposte e/o nei preliminari la dicitura "salvo buon fine mutuo", quale elemento accessorio del contratto più tecnicamente definita condizione sospensiva, in forza della quale l'accordo è improduttivo di effetti sino al verificarsi dell'evento futuro ed incerto indicato in condizione (nel nostro caso l'ottenimento del mutuo).

Detto altrimenti, la condizione sospensiva è un elemento accessorio che posticipa il perfezionamento e l'efficacia giuridica al verificarsi di un evento futuro ed incerto; pertanto l’accordo raggiunto tra venditore ed acquirente è “congelato” fino all’eventuale avveramento della condizione e solo in quel momento l’accordo inizierà a produrre i suoi effetti giuridici in capo ai contraenti.

In questa cornice di trattativa, dunque, la caparra confirmatoria non verrà consegnata al venditore, bensì sarà tenuta in deposito dall’agente immobiliare in vista di due possibili epiloghi: qualora la condizione sospensiva dell'ottenimento del mutuo non dovesse verificarsi, la proposta d’acquisto diverrebbe inefficace in via definitiva, con consequenziale (eventuale) ritenzione della somma di denaro da parte del promittente venditore se pattuito così e/o se il mutuo non fosse stato ottenuto per condotta imputabile al promissario acquirente; in caso contrario, la caparra verrà consegnata al venditore in ragione del verificarsi della condizione, con successivo rogito.

Nel rapporto tra la condizione sospensiva e la fattibilità del mutuo, inoltre, potrebbe anche specificarsi (ma dipende dalla volontà dei contraenti) che la condizione sospensiva sarà strettamente riferita alla pre-fattibilità (o sostenibilità reddituale) del mutuo e non alla sua effettiva erogazione, in quanto questa avviene all’atto di rogito.

Se questa è l'intenzione dei contraenti, insomma, dovrebbe essere stabilito un termine (in genere tra i 15 ed i 30 giorni) entro il quale la proposta rimarrà condizionata, con l'ulteriore specificazione che, decorso il termine anzidetto senza che sia pervenuta alcuna comunicazione di diniego o di assenso da parte dell’istituto di credito, l’accordo sarà da intendersi risolto ed i contraenti reciprocamente liberi (salvo disciplinare la somma di denaro a suo tempo consegnata al promittente venditore).

Conclusivamente, la condizione sospensiva dell'ottenimento del mutuo è un elemento accessorio del contratto molto utilizzata, ma la sua utilizzabilità va calibrata a seconda delle varie fattispecie che, naturalmente, non sono sempre sovrapponibili.


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