Roma, 08 febbraio 2021

Categoria: Compravendita immobiliare


Per rispondere esaurientemente al quesito occorrerebbe formularne un altro: in qualità di acquirenti, si è consapevoli della presenza dell'abuso?

Ragionando nel dettaglio, mettiamo il caso che il lettore abbia intenzione di acquistare un appartamento di cui, però, è consapevole esservi una veranda abusiva, magari il classico terrazzo verandato; e mettiamo il caso che sia pendente una domanda di condono, di cui il lettore viene edotto dal venditore.

Che cosa accadrebbe nell'ipotesi in cui la P.A. comunale rigettasse la domanda di condono di cui, per l'appunto, il lettore era già al corrente?

A tale riguardo, ed anche da tempo, risponde la Cassazione invocando l'operatività dell'art. 1489 del codice civile, quale norma che - attenzione - può essere invocata solo qualora invero l'acquirente fosse ignaro di ciò.

Ai sensi dell'art. 1489 c.c. “Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell’art. 1480?.

Trattasi di c.d. “evizione limitativa”, che si distingue dalla “evizione parziale” – regolata all’art. 1484 c.c. – perché quest’ultima incide in maniera quantitativa, comportando il mancato acquisto di una parte del bene, mentre l’evizione limitativa incide, invece, dal punto di vista qualitativo, in quanto il diritto acquistato non può essere esercitato in tutta la sua potenziale espansione.

L’art. 1489 c.c. mira, infatti, a tutelare l’acquirente dall’inesattezza giuridica della prestazione dovuta, a causa dell’esistenza di oneri e/o diritti di godimento altrui, non apparenti o conosciuti, che limitano il godimento del bene acquistato.

In altri termini, qualora la compravendita abbia per oggetto un immobile costruito in difformità del progetto edilizio approvato, non si ha nullità del contratto per illiceità o impossibilità dell’oggetto né vizio della cosa venduta, secondo la previsione dell’art. 1490 c.c., bensì si verifica una fattispecie riconducibile al paradigma dell’art. 1489 c.c. per il quale il compratore può chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo, quando la cosa risulti gravata da oneri o diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscano il libero godimento.

Tuttavia, precisa anche il Tribunale di Roma che la tutela prevista dall'art. 1489 c.c. non può ritenersi operante nel caso in cui il compratore fosse edotto della difformità al momento dell'acquisto, come nell'ipotesi in cui nell'atto risulti il riferimento esplicito a detta difformità con richiamo della domanda di condono pendente.



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