21 febbraio 2015 - Avv. Nicolò Marella

Categoria: Compravendita immobiliare

Il contatto con l’agenzia immobiliare

Qualora si fosse intenzionati a vendere o acquistare un immobile, il primo passo è solitamente quello di recarsi in agenzia immobiliare e affidare l’incarico ad un mediatore che, a seconda della posizione, agevolerà il processo negoziale di vendita o di acquisto.

Dal punto di vista del promissario acquirente, solitamente le agenzie immobiliari fanno compilare un modulo prestampato con la dicitura “proposta di acquisto”, con la quale l’acquirente dichiara di voler acquistare l’immobile ad un certo prezzo.

La proposta d’acquisto è normalmente accompagnata (in segno di serietà delle intenzioni del promissario) dal versamento di una somma di denaro a titolo di caparra o acconto sul prezzo (la cui differenza è notevole); tale somma resta “bloccata” per tutta la durata di validità della proposta di acquisto.

E’ chiaro che, nel frattempo, il venditore sarà libero di valutare anche altre offerte, per cui finché la proposta d’acquisto non verrà accettata dal venditore, anche l’acquirente potrà cambiare idea, a meno che essa sia stata formulata come proposta irrevocabile per un dato periodo, nel qual caso la revoca, per quel periodo, sarà inefficace.

Proposta d’acquisto o preliminare?

Ecco dunque l’interrogativo principale: la proposta d'acquisto compilata e sottoscritta su modulo prestampato dell’agenzia è un preliminare?

La risposta è sì, seppur con delle precisazioni.

Dal punto di vista rigidamente giuridico, non vi è differenza tra la proposta accettata ed il preliminare: difatti, qualora una delle parti dovesse cambiare idea prima della stipulazione dell’atto definitivo, l’altra parte potrà adire l’Autorità Giudiziaria con un’azione ex art. 2932 c.c. ed ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del rogito definitivo.

E’ dunque evidente che la differenza tra una proposta d’acquisto su modulo prestampato dell’agenzia ed il contratto preliminare nella forma che conosciamo è proprio in termini di forma, risultando quest’ultimo molto più strutturato e “formale”.

Ecco che, nella sequela negoziale di proposta ed accettazione, è fondamentale il momento in cui la proposta dell’acquirente verrà accettata dal venditore, posto che con la firma di quest’ultimo si andrà concludendo di fatto un preliminare di vendita, il quale conterrà di solito tutti i riferimenti e le clausole tipici di un formale compromesso.

Donde, ai fini della validità del preliminare non è necessaria l’indicazione completa di tutti gli elementi del futuro contratto, ma è sufficiente l’accordo delle parti sugli elementi essenziali, quali l’indicazione del bene oggetto della futura vendita, i dati catastali, i profili di regolarità urbanistica e ovviamente i dati dei contraenti.

Il caso del preliminare del preliminare

Con una famosissima sentenza di pochi anni fa la Cassazione ha finalmente fatto luce sull’annosa questione del "preliminare del preliminare".

La vicenda sottoposta all’attenzione dei giudici traeva origine proprio da una proposta irrevocabile d'acquisto sottoscritta da un promissario acquirente interessato ad un affare immobiliare, con tanto di versamento di cospicua caparra confirmatoria.

Tuttavia, nella proposta veniva indicato che le modalità dell’affare sarebbero state meglio specificate nel successivo preliminare da sottoscriversi nei 30 giorni successivi (mai concluso per ripensamento dell’aspirante acquirente).

Secondo la Cassazione questo accordo non è un preliminare e, dunque, non ha effetti obbligatori (al contrario di quanto precedentemente indicato come ipotesi classica).

Sicché, qualora le parti si impegnino a concludere un futuro contratto con effetti obbligatori (e, quindi, un preliminare) che le vincoli a stipulare successivamente la vendita definitiva, laddove l’aspirante acquirente formalizzi un’offerta, senza passaggio di denaro, cui segua l’accettazione da parte dell’alienante, l’accordo raggiunto tra le parti deve essere qualificato soltanto quale accordo collocabile nella fase delle trattative, sia pure nello stato avanzato della “puntuazione”, senza alcun effetto vincolante per le parti, e se c’è stata dazione di denaro deve essere considerato un accordo nullo (Corte di Cassazione, Sez. II, 02.04.2009 n. 8038).

Secondo i giudici di Piazza Cavour, dunque, obbligarsi ad obbligarsi nel futuro è un semplice accordo primario, senza alcun effetto pregiudizievole in caso di inadempienza.

Il consiglio è dunque quello di non farsi pressare dagli agenti immobiliari e di farsi assistere previamente da un avvocato esperto in materia immobiliare, ciò per non rischiare di trovarsi a combattere per anni nelle aule di tribunale al fine di risolvere una questione che, con un puntuale approfondimento, si sarebbe potuta dirimere già nella fase delle trattative.


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