Avv. Nicolò Marella

Categoria: Condominio

Il punto di partenza è rappresentato dall’art. 1355 c.c. che sanziona con la nullità l’alienazione di un diritto o l’assunzione di un obbligo subordinata ad una condizione sospensiva “meramente potestativa”, ovverosia il cui avveramento è rimesso alla mera volontà dell’alienante (in questo caso il costruttore).

Applicando il principio anzidetto alla materia condominiale, spesso i costruttori inseriscono negli atti di compravendita e nei regolamenti contrattuali alcune clausole che li esonerano dalla contribuzione alle spese condominiali fino a che abbiano l’invenduto (richiamando l’art. 1123, comma 1, ult. cpv., c.c.).

Trattasi tuttavia di clausole che, lette sotto la lente dell’art. 1355 c.c., possono essere dichiarate nulle in giudizio in quanto l’obbligo del costruttore di sostenere le spese condominiali è sospensivamente condizionato al verificarsi di un evento (la vendita delle unità immobiliari) che dipende esclusivamente dall’arbitrio del costruttore stesso.

Sul punto la giurisprudenza sostiene che l’esenzione del costruttore/venditore da ogni spesa di amministrazione e gestione senza l’apposizione di un termine finale deve ritenersi illegittima in quanto idonea a protrarre senza termine una situazione di abnorme privilegio per effetto della mera volontà della parte favorita, essendo tutt’altro che inverosimile l’ipotesi che una società immobiliare abbia interesse a non vendere e a non affittare locali facenti parte di un condominio, per esempio in attesa di una prevista lievitazione dei prezzi, proprio in ragione dell’esenzione delle spese condominiali.

Altra situazione critica è l’accettazione del regolamento condominiale prima che venga sostanzialmente redatto, potendo accadere che un acquirente/futuro condomino, contestualmente o in seguito all’atto di acquisto di una unità immobiliare, accetti un regolamento che, nella sostanza, non è stato ancora formato.

Sul punto la giurisprudenza ritiene che l’obbligo dell’acquirente di rispettare il regolamento di condominio scatta solo in caso di concreto richiamo nel singolo atto d’acquisto di un determinato regolamento già esistente che consenta di considerare quest’ultimo come facente parte di tale atto.

A ciò si aggiunga che l’eventuale conferimento del mandato al costruttore/venditore di redigere il regolamento non implica altresì l’accettazione preventiva dello stesso regolamento non ancora redatto (Corte di Cassazione n. 3002/2010); difatti, l’eventuale regolamento redatto e consegnato dal venditore/costruttore dopo la stipula dei contratti di vendita, per essere opponibile e vincolante per i condomini, dovrà essere oggetto di apposita approvazione successiva alla sua redazione.


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