Avv. Nicolò Marella

Categoria: Condominio


Premessa
La questione si presenta come una delle più comuni nel panorama degli esperti del settore, essendo la modifica del lastrico solare in terrazza (magari a livello) una delle modifiche più ambite dai proprietari o possessori dei piani più alti degli edifici.
Fondamentalmente le maggiori problematiche trovano genesi all'interno del panorama condominiale, giacché ivi si intrecciano profili di natura civilistica con elementi a carattere prettamente urbanistico.

Profili privatistici e amministrativi
Non é infrequente riscontrare Clienti che, appellandosi all'art. 1102 c.c., pretendano di applicarlo all'utilizzo del lastrico solare trasformandolo, in soldoni, in terrazza praticabile con relativo parapetto di protezione, senza peraltro porsi alcun problema di natura urbanistico-amministrativa, seppur fondamentale.
L'art. 1102 c.c., rubricato "Uso della cosa comune", é norma inclusa nel Capo disciplinante la comunione e specifica che "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine può apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa.
Il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso
".
Trattasi di una prescrizione troppo spesso bistrattata all'esito di letture approssimative, quando invece si atteggia a norma cardine per gran parte degli interventi che si generino all'interno del fenomeno condominiale, peraltro di concerto con il successivo art. 1120 c.c..
Analizzando la disposizione per singoli segmenti, anzitutto il codice civile precisa che ciascun comunista possa servirsi della cosa comune, attestazione questa che va letta in connubio con l'art. 1117 c.c. disciplinante proprio le parti comuni dell'edificio condominiale, e fin qui nulla quaestio.
Senonché, continua la norma, la prima delle due inderogabili condizioni per l'utilizzo della cosa comune consta nella non alterazione della destinazione, espressione questa che coincide esattamente con quelle rintracciabili nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), prima fra tutti quella evincibili dall'art. 3, comma 1.
Ecco che l'interrogativo é d'obbligo: cosa si intende per "alterazione della destinazione d'uso"?
Trattasi di quel mutamento di destinazione che é oggetto di innumerevoli processi dinanzi all'Autorità Giudiziaria Amministrativa, nel corpo dei quali si disquisisce sulla necessità o meno del permesso di costruire in luogo della D.I.A. o S.C.I.A., e dunque sulla configurabilità o meno di illeciti urbanistico-edilizi (abusi) con consequenziali ordini ripristinatori.
Per quanto d'interesse ai fini della trattazione, mentre il lastrico solare, al pari del tetto, assolve essenzialmente la funzione di copertura dell'edificio, di cui forma parte integrante sia sotto il profilo meramente materiale, sia sotto il profilo giuridico, la terrazza è invece costituita da una superficie scoperta posta al sommo di alcuni vani e nel contempo sullo stesso piano di altri, dei quali forma parte integrante strutturalmente e funzionalmente, nel senso che per il modo in cui è realizzata, risulta destinata non tanto a coprire le verticali di edifici sottostanti, quanto e soprattutto a dare un affaccio e ulteriori comodità all'appartamento cui è collegata e del quale costituisce una proiezione verso l'esterno.
Ora, riancorandosi all'art. 1102 c.c., il comunista-condomino può utilizzare il bene comune anche in modo più intenso rispetto a quanto facciano gli altri soggetti facenti parte del condominio, purché tale comportamento non si riassuma in un'alterazione della destinazione d'uso del bene stesso, e ciò sia se ne abbia l'uso esclusivo, sia se ne sia proprietario, giacché il lastrico assolve sopratutto a funzione di copertura dell'intero edificio (con tutto ciò che ne consegue in ordine alla ripartizione delle spese, in merito alle quali si rinvia all'art. 1126 c.c.).
Chiaramente, nell'eventualità in cui non ne abbia un uso esclusivo e/o non ne sia proprietario esclusivo (e non pro quota in qualità di condomino) la seconda condizione sancita dall'art. 1102 c.c. é quella di garantirne il pari utilizzo agli altri comunisti.
Come già accennato, secondo una giurisprudenza oramai granitica l'espressione "parimenti uso secondo il loro diritto" non può riassumersi in un uso identico e perfettamente coincidente, ben essendo possibile che uno o più condomini lo utilizzino in modo più intenso rispetto a quanto possano e/o vogliano fare altri, senza che ciò possa disegnarsi come illecito.
Senza dire che la riforma del condominio targata 2013 ha introdotto una nuova disposizione avente ad oggetto proprio il mutamento di destinazione d'uso in ambito condominiale (art. 1117-ter c.c.) e prevedente che, per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.
Tuttavia, sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
In virtù del neo articolo 1117-quater c.c., in caso di attività che incidano negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie.
E con questa nuova disposizione si apre un mondo, giacché emergono profili di stabilità e decoro architettonico che sono molto cari al Giudice civile in primis ed ai Giudici amministrativi poi.
In sostanza, sotto il profilo squisitamente privatistico, il condominio può modificare il lastrico solare in terrazza, magari mediante la costruzione di un parapetto e la pavimentazione della superficie?
Relativamente alla pavimentazione, la giurisprudenza ritiene che la medesima non rappresenti un chiaro elemento da cui desumere la (eventualmente non) assentita modifica della destinazione del lastrico, giacché anche quest'ultimo può essere pavimentato.
Diverso discorso per il parapetto e/o muretto di contenimento con o senza sovrastante rete metallica, il quale, pur assolvendo prevalentemente ad un compito di affaccio, di appoggio e di protezione, esercita altresì una funzione legata al decoro architettonico dell'edificio, e dunque deve necessariamente essere oggetto di apposita delibera condominiale.
Senza dire che, dal punto di vista statico, il lastrico solare non può essere equiparato al terrazzo in quanto, il più delle volte, non progettato per il sostegno di più persone e/o per la sosta delle medesime.
Ecco che, in termini prettamente privatistici, non ci si può limitare alla sussunzione della fattispecie sotto l'alveo normativo dell'art. 1120 c.c., dovendo viceversa spaziarsi verso orizzonti più ampi, non esclusi quelli amministrativi di seguito esplicitati.
Dunque, mettiamo il caso che un condomino abbia un finestra affacciantesi sul lastrico solare e che abbia intenzione di aprire una porta-finestra in luogo della precedente; mettiamo ancora il caso che il lastrico solare sia, ovviamente, sprovvisto di parapetto di protezione e che sia raggiungibili anche da altri condomini per il tramite di una scala a pioli esterna: il condominio dell'ultimo piano può creare la porta-finestra ed accedere al lastrico solare "a mo'" di terrazza a livello?
Se la risposta fosse agevolmente affermativa, si determinerebbe una evidente estensione di superficie utile, intesa questa come prodotto della formula SU=SN (superficie netta) + 60% SNR (superficie non residenziale), nonché un aumento dei millesimi in conseguenza dell'estensione dell'appartamento.
E mettiamo ancora che il lastrico sia, dal punto di vista statico, idoneo ad assolvere la medesima funzione del terrazzo, si verrebbe a determinare un mutamento di destinazione d'uso dalla semplice apertura di una porta-finestra in luogo della precedente finestra e, dunque, un contrasto con l'art. 1102 c.c.?
La risposta non potrà che essere affermativa.
Il consiglio dal punto di vista civilistico-condominiale, anche per evitare azioni volte a ripristinare lo status quo ante in vista della non consentita alterazione del decoro architettonico, é quello di ottenere dal condominio un'autorizzazione di uso esclusivo del lastrico (laddove non la si abbia); la costruzione del parapetto di copertura; il deposito dei calcoli al Genio Civile per il profilo statico; la presentazione di un Super-D.I.A. o la domanda di permesso di costruire per il mutamento di destinazione d'uso da lastrico solare a terrazza a livello.
A tal proposito, é vero che i titoli amministrativi vengono rilasciati con la clausola "salvi i diritti di terzi", ma é pur vero che i tecnici della P.A. sanno bene quali sono le intenzioni degli istanti e, sopratutto in ambito condominiale quando la fattispecie si palesa sospetta, richiedono un'autorizzazione da parte del condominio.
Traslando ora l'attenzione dal punto di vista urbanistico, la trasformazione di una copertura in terrazzo praticabile costituisce variazione essenziale ai sensi della l. n. 47/85 e dell'art. 32 TUE.
Per l'appunto le prime due lettere dell'art. 32 TUE qualificano variazione essenziale determinante l'imposizione del permesso di costruire sia nel mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale n. 1444/1968, sia nell'aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato.
Difatti la modifica della mera copertura a lastrico in terrazza aumenta la
superficie dell'immobile perché trasforma la natura prevalentemente di protezione del
fabbricato (propria del lastrico) destinandola ordinariamente e durevolmente alla fruizione umana, per affaccio e sosta.

Conclusioni
Seppur la materia sia estremamente vasta ed abbracci anche profili penalistici, giacché il mutamento d'uso urbanisticamente rilevante, sia esso con o senza opere, si configura anche come illecito penale, possiamo concludere nei sensi che seguono.
1) Si può utilizzare il lastrico solare come terrazzo ai sensi dell'art. 1102 c.c. purché non si impedisca ad altri di farne parimenti uso (eccetto se se ne abbia l'uso esclusivo per titolo o per delibera);
2) é altresì necessario che la compagine condominiale abbia autorizzato il mutamento d'uso ai sensi dell'art. 1117-ter c.c.;
3) occorre modificare le tabelle millesimali tenendo conto dell'aumento di superficie utile o, in alternativa, riconoscere al condominio un quid;
4) depositare i calcoli statici al Genio Civile al sensi del TUE;
5) presentare progetto al Comune sia nel caso di realizzazione del parapetto, sia nel caso di modifica dello stesso, indicando altresì l'originaria e la successiva destinazione del lastrico (in terrazzo) con finalità di ottenimento del permesso di costruire o della D.I.A. ex art. 22, comma 3, TUE (Super-DIA).

Avv. Nicolò Marella


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