26 gennaio 2018 - Avv. Nicolò Marella

Categoria: Condominio

Che cosa fare se non si è soddisfatti dell’impresa (es. quella di pulizie) che opera all’interno del condominio? Cosa si deve fare per non recedere e/o revocare il contratto?

Per rispondere alle domande è anzitutto necessario individuare il tipo di impresa che opera, posto che la giurisprudenza utilizza tale parametro per parlare alternativamente di contratto di appalto e contratto di prestazione d’opera.

I due contratti si differenziano per il fatto che nel primo (appalto) l’esecuzione dell’opera avviene mediante un’organizzazione di media o grande impresa, mentre nel secondo (prestazione d’opera) ciò avviene con il prevalente lavoro di un singolo soggetto, pur se coadiuvato da componenti della sua famiglia o da qualche collaboratore, secondo dunque il modulo organizzativo della piccola impresa” (Corte di Cassazione, Sez. III, 21.05.2010 n. 12519).

Il tutto ovviamente dovrà porsi in secondo piano qualora, nel contratto concluso tra il condominio e l’impresa, si faccia esplicito riferimento ad uno dei due analizzati contratti.

Ciò posto, per porre in pratica l’intenzione di non rinnovare e/o recedere dal contratto deve leggersi l’art. 1671 c.c., a norma del quale il committente (condominio) può recedere dal contratto anche se è stata iniziata l’esecuzione dell’opera o la prestazione del servizio, purché tenga indenne l’appaltatore dalle spese sostenute, dai lavori eseguiti e dal mancato guadagno.

Diverso discorso per il contratto di prestazione d’opera, la cui norma di riferimento è l’art. 2227 c.c.: il committente può recedere dal contratto, ancorché sia iniziata l’esecuzione dell’opera, tenendo indenne il prestatore d’opera dalle spese, dal lavoro eseguito e dal mancato guadagno”.

Ne deriva che, l’assise condominiale potrà sempre recedere dal contratto con l'impresa, senza aspettare la fine dell’anno deliberandolo con le dovute maggioranze:

a) in prima convocazione, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno la 1/2 del valore millesimale dell’edificio;

b) in seconda convocazione, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/3 del valore millesimale dell’edificio.


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