08.07.2014 - Avv. Nicolò Marella

Categoria: Condominio


Premessa
Non è infrequente imbattersi in contesti condominiali in cui la fonte dei contenziosi più aspri o, quantomeno, dei dissapori più acuti è rappresentata dalla chiusura di un balcone o dalla realizzazione sulla terrazza di proprietà esclusiva (o lastrico solare) di una apposita veranda, con tutta la relativa compagine di problemi che ne derivano.
Da questa angolazione prospettica, dunque, il presente approfondimento muove dall’intenzione di aiutare, senza alcuna pretesa di esaustività, chiunque avverta la necessità di “saperne di più” e di arrivare all’eventuale assemblea il più possibilmente preparato.

Perché la costruzione di una veranda soggiace al placet dell’assemblea?
Molto spesso ci vengono rivolti interrogativi del tipo: “ma trattandosi di casa mia, non posso far ciò che voglio”? Chiaramente la risposta dev’essere negativa, giacché, allorquando si decida di vivere in un contesto di comunione forzosa com’è la realtà condominiale, molte sono le regole che devono essere rispettate, il cui principio base è sempre lo stesso: neminem laedere (non offendere-danneggiare nessuno).
Di qui l’ulteriore interrogativo: “ma una veranda sulla mia terrazza o la chiusura di un balcone che danno arrecano agli altri condomini”?
Una risposta adeguata potrebbe essere che ciò facendo si va alterando l'uso della parte comune, si vanno pregiudicando le vedute, si va alterando il decoro architettonico e si determina un aumento del carico urbanistico (con tutte le conseguenze di natura amministrativa e penale).
Il profilo di natura squisitamente urbanistico-edilizia impone che la chiusura del balcone o del terrazzo di un’abitazione, integrando la trasformazione del vano in superficie abitabile con creazione di maggiore volumetria e di un nuovo locale autonomamente utilizzabile, è qualificabile come intervento di trasformazione urbanistica per la sua destinazione ad uso non limitato nel tempo e per l'alterazione prodotta nello stato del territorio, stante il suo rilievo ambientale e funzionale.
Pertanto, essa deve essere necessariamente preceduta dal rilascio del titolo abilitativo, non essendo configurabile né come pertinenza, né come intervento di manutenzione straordinaria o restauro.
Tornando al profilo civilistico, da quando precede si comprende la ragione per cui risulta necessario il nulla osta della compagine assembleare, in difetto del quale molto probabilmente la veranda sarà destinata a facile demolizione.

Decoro architettonico e valutazione d’impatto
Il primo punto meritevole di approfondimento è l’incidenza sul decoro architettonico che può determinare la chiusura di un balcone col fine ultimo della creazione di una veranda o la realizzazione della medesima struttura sulla superficie della propria terrazza a livello.
Di qui l’immediato interrogativo: qualsiasi veranda è idonea ad alterare il decoro architettonico?
Sul punto sia la giurisprudenza di merito che di legittimità sono concordi nel fornire una risposta negativa, precisando che la compatibilità di una veranda con la complessiva valutazione architettonica dev’essere necessariamente verificata caso per caso, non potendo fornire un principio generale valevole per ogni fattispecie.
Purtuttavia, la casistica che periodicamente affrontiamo ci consente di affermare che una veranda è ammissibile se:
-) risulti compatibile e rispettosa del decoro architettonico del fabbricato;
-) non arrechi pregiudizio agli altri condomini;
-) non impedisca o limiti il godimento del bene comune degli altri condomini.

Da tanto ne consegue che l'alterazione del decoro architettonico si riscontra tutte le volte in cui la modifica sia suscettibile di riflettersi sull'insieme dell'aspetto dello stabile, il che si verifica nell'ipotesi della realizzazione di una veranda che dia luogo a discordanze nel prospetto, e ne modifichi l'unità stilistica (Trib. Roma, sez. V, 18 febbraio 2009; Cass., 19 giugno 2009, n. 14455), senza che occorra peraltro che si tratti di edifici di particolare pregio artistico (Trib. Pavia, sez. I, 2 luglio 2008).
Viceversa argomentando, non potrebbe validamente invocarsi la lesione dell’armonia architettonica allorquando il fabbricato sia degradato o la veranda insista nella parte interna della struttura condominiale.
A conferma di quanto sopra, appare utile richiamare la sentenza del Tribunale di Monza, Sez. I, 15.12.2008, in cui il giudice unico ha “escluso la lesione del decoro architettonico per effetto della realizzazione di una veranda realizzata da un condomino sulla terrazza a livello del proprio appartamento nella parte retrostante del fabbricato che versava già in stato di degrado dal punto di vista del decoro architettonico: nella valutazione dell'incidenza sul decoro architettonico di un'opera modificativa di un edificio non può essere ignorata la eventuale situazione di degrado di detto decoro per preesistenti modificazioni per le quali non sia stato esercitato il diritto a pretendere il ripristino”.
Medesimo ragionamento si riscontra altresì in un arresto di legittimità, con il quale la Cassazione ha deciso per la liceità di un ballatoio realizzato da un condomino sul preesistente terrazzo, in considerazione del fatto che “non tutte le modifiche compiute avevano danneggiato il decoro dell'edificio, peraltro già compromesso da precedenti interventi, alcuni dei quali opera dello stesso condomino attore – in quanto la lesività estetica dell'opera abusivamente compiuta da uno dei condomini non può assumere rilievo in presenza di una già grave evidente compromissione del decoro architettonico dovuto a precedenti interventi sull'immobile (Corte di Cassazione, Sez. II, 17.10.2007, n. 21835).

Il preventivo placet della compagine condominiale
Come già rilevato, l’autorizzazione assembleare si palesa assolutamente necessaria nel caso di incidenza sul decoro architettonico, come anche allorquando la veranda possa arrecare pregiudizio agli altri condomini.
Sul punto, basti far riferimento alla rigida normativa civilistica sul rispetto delle distanze (artt. 873 e ss. c.c.).
E difatti, qualora le distanze effettive dovessero risultare inferiori a quelle legali, sarà necessario formalizzare l’autorizzazione assembleare con atto notarile e successiva trascrizione presso la Conservatoria dei registri immobiliari; tale ultima formalità consentirà di cautelarsi da eventuali azioni che potrebbero essere intentate dall'acquirente in caso di vendita dell'appartamento da parte del confinante, posto che la trascrizione assolve alla funzione di pubblicità notizia di natura prenotativa.
Ma ancora prima di giungere in assemblea, sarà buona cosa che il condomino interessato alla realizzazione di una veranda si premunisca di un progetto corredato da tutte le informazioni inerenti il materiale e le modalità di costruzione del manufatto.
Di qui il facile interrogativo: una volta ottenuta la delibera favorevole, sarò immune da azioni legali promosse da condomini dissenzienti? Purtroppo no, in quanto entro i canonici 30 giorni il condomino dissenziente ben potrà adire l’autorità giudiziaria lamentandosi dell'alterazione del decoro architettonico o della violazione delle distanze, etc..

Distanze, vedute, diritto di affaccio, inspectio, prospectio
E proprio l’ultimo inciso del periodo precedente consente di introdurre uno dei più gravosi limiti alla realizzazione di una veranda, soprattutto quando questa si ottenga per mezzo della chiusura di un balcone: le distanze.
Va soggiunta una precisazione necessaria.
Il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all’osservanza delle distanze prescritte dall’art. 907 c.c..
Ciò è possibile solamente nel caso in cui la veranda insista esattamente nell’area del balcone: "il condomino che abbia trasformato il proprio balcone in veranda, elevandola sino alla soglia del balcone sovrastante, non è soggetto, rispetto a questa, all'osservanza delle distanze prescritte dall'art. 907 c.c. nel caso in cui la veranda insista esattamente nell'area del balcone, senza debordare dal suo perimetro, in modo da non limitare la veduta in avanti e a piombo del proprietario del balcone sovrastante, giacché l'art. 907 c.c. citato non attribuisce a quest'ultimo la possibilità di esercitare dalla soletta o dal parapetto del suo balcone una "inspectio o prospectio" obliqua verso il basso e contemporaneamente verso l'interno della sottostante proprietà" (Corte di Cassazione, Sez. II, 11 luglio 2011 n. 15186).
Per converso, l'opera può considerarsi illecita nel caso in cui precluda l'inspicere del proprietario del singolo piano di un edificio condominiale; impedisca di esercitare il diritto di veduta in appiombo fino alla base dell'edificio; alteri l'uso della parte comune costruita senza il consenso di tutti i proprietari; l'innovazione non risulti diretta al miglioramento o alla comodità del palazzo, bensì unicamente del singolo condomino.



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