Avv. Nicolò Marella - 14 maggio 2015

Categoria: Condominio

E’ noto a tutti che di ogni assemblea condominiale venga redatto apposito verbale.

Quest’ultimo, dovendo attestare quanto avviene in assemblea, comporta che la mancata indicazione del totale dei partecipanti al condominio non incide sulla validità dello stesso se a tale ricognizione e rilevazione non abbia proceduto l’assemblea, giacché tale incompletezza non diminuisce la possibilità di un controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte.

Peraltro, il verbale dell’assemblea condominiale rappresenta la descrizione di quanto è avvenuto in una determinata riunione e da esso devono risultare tutte le condizioni di validità della deliberazione, senza incertezze o dubbi, non essendo consentito fare ricorso a presunzioni per colmarne le lacune.

Il verbale deve pertanto contenere l’elenco nominativo dei partecipanti intervenuti di persona o per

delega, indicando i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, ciò in quanto tale individuazione è indispensabile per la verifica dell’esistenza dei quorum prescritti dall’art. 1136 c.c..

In questo senso è orientata la giurisprudenza della Cassazione, la quale ha affermato in più occasioni che:

• non è conforme alla disciplina codicistica omettere di riprodurre nel verbale l’indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio, limitandosi così a prendere atto del risultato della votazione mediante la locuzione “l’assemblea, a maggioranza, ha deliberato" (Cassazione, Sez. II, 19 ottobre 1998, n. 13);

• la mancata verbalizzazione del numero dei condomini votanti a favore o contro la delibera approvata, oltre che dei millesimi da ciascuno di essi rappresentati, invalida la delibera stessa, impedendo il controllo sulla sussistenza di una delle maggioranze richieste dall’art. 1136 c.c., né potendo essere attribuita efficacia sanante alla mancata contestazione, in sede di assemblea, della inesistenza di tale quorum da parte del condomino dissenziente, a carico del quale non è stabilito alcun onere a pena di decadenza (Cassazione, Sez. II, 22 gennaio 2000 n. 697);

• è annullabile la delibera il cui verbale contenga omissioni relative alla individuazione dei singoli condomini assenzienti o dissenzienti o al valore delle rispettive quote (Cassazione, SS.UU., 7 marzo 2005, n. 4806).

In questa cornice, poiché il verbale è narrazione dei fatti nei quali si concreta la storicità di un’azione, esso deve attestare o fotografare quanto avviene in assemblea; per tale ragione non incide sulla validità del verbale la mancata indicazione del totale dei partecipanti al condominio, se a tale ricognizione e rilevazione non ha proceduto l’assemblea stessa, nel corso dei suoi lavori, giacché questa incompletezza non diminuisce la possibilità di controllo aliunde della regolarità del procedimento e delle deliberazioni assunte.

E’ stato altresì chiarito che non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l’indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga l’elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l’indicazione, nominativa dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore

complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il quorum richiesto dall'art. 1136 c.c.. (Cassazione, Sez. II, n. 18192/2009).


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