Approfondimento dello Studio Legale

Categoria: Edilizia

La giurisprudenza di legittimità ha spesso affrontato il problema inerente la nozione di nuova costruzione o di costruzione precaria e/o temporanea, soprattutto con riferimento alla necessità o meno del relativo titolo edilizio.

In termini generali, con riferimento alla nozione di costruzione rilevante ai fini dell’osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dall’art. 873 c.c. o da norme regolamentari integrative, si è stabilito che tale concetto comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo.

Ora, rientrano nella previsione delle norme urbanistiche e richiedono il rilascio del permesso di costruire non solo i manufatti tradizionalmente compresi nelle attività murarie, ma anche le opere di ogni genere con le quali si intervenga sul suolo o nel suolo, senza che abbia rilevanza giuridica il mezzo tecnico con cui sia stata assicurata la stabilità del manufatto, che può essere infisso o anche appoggiato al suolo.

Difatti, la stabilità non va confusa con l’irremovibilità della struttura o con la perpetuità della funzione ad esso assegnata, ma si estrinseca nell’oggettiva destinazione dell’opera a soddisfare bisogni non provvisori.

Un’opera edilizia può definirsi precaria se la stessa, indipendentemente dalla natura dei materiali usati, è preordinata, sul piano funzionale, a soddisfare esigenze oggettivamente provvisorie del soggetto attuatore.

Il carattere precario deve essere indotto non dal tipo di materiali usati, ma dall’uso realmente precario e temporaneo per fini specifici e cronologicamente delimitati, sicché la precarietà dell’opera edilizia va esclusa quando si tratti di costruzione destinata a dare un’utilità prolungata nel tempo, indipendentemente dalla facilità della sua rimozione e dal suo più o meno saldo ancoraggio al suolo.

Va altresì approfondito il carattere della stagionalità, atteso che, ai fini della necessità del preventivo rilascio del permesso di costruire, non rileva il carattere stagionale del manufatto realizzato; infatti, ciò non implica la precarietà dell’opera, potendo essere la stessa destinata a soddisfare bisogni non provvisori attraverso la perpetuità della sua funzione.

E così la stagionalità, qualora sia al servizio di un’attività perdurante nel tempo, va qualificata costruzione a tutti gli effetti.

A titolo esemplificativo, il traliccio metallico e l’annessa cabina devono considerarsi costruzioni a tutti gli effetti; difatti il traliccio è un’opera che per di più, per le sue considerevoli dimensioni, ha un notevole impatto ambientale e deve pertanto ritenersi senz’altro soggetto alla specifica regolamentazione comunale sulle distanze, la cui ratio, volta alla tutela dell’armonico sviluppo urbanistico, trascende quella limitata alla prevenzione d’intercapedini nocive, di cui alla prescrizione di tre metri dell’art. 873 c.c.

Deve inoltre considerarsi costruzione qualsiasi manufatto che abbia gli indicati caratteri anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a un corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell’opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall’uniformità o continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua funzione o destinazione.

In particolare, per quanto riguarda gli sporti, le terrazze, le scale esterne o, in genere, i corpi avanzati costituenti aggetti di un edificio, questi, ove siano stabilmente incorporati nell’immobile, e non abbiano una funzione meramente decorativa od ornamentale, accrescono la superficie, il volume e la funzionalità dell’immobile cui accedono e rientrano nel concetto civilistico di costruzione, per cui di essi deve tenersi conto ai fini delle distanze, che vanno misurate dal limite dei manufatti aggettanti verso il vicino.

Ancora, rientrano nella categoria tecnico-giuridica dei semplici sporti, non computabili ai fini delle distanze, soltanto quegli elementi che, come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili, hanno una funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria, mentre attingono le caratteristiche del corpo di fabbrica, costituente per sua natura parte integrante dell’edificio, le sporgenze di particolari proporzioni atte ad estendere ed ampliare l’edificio stesso di superficie e volume.

Va altresì specificato che, come giurisprudenza costante ritiene, ai fini del calcolo delle distanze legali, integra la nozione di volume tecnico, non computabile nella volumetria della costruzione, solo quell’opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali della costruzione medesima; in sostanza, si tratta di impianti necessari per l’utilizzo dell’abitazione che non possono essere ubicati all’interno di questa, come quelli connessi alla condotta idrica, termica o all’ascensore, mentre va escluso che possa parlarsi di volumi tecnici in relazione a quelle parti del fabbricato che ne costituiscono parte integrante (ad esempio il vano scale, di cui il torrino ne rappresenta la necessaria prosecuzione).

Con specifico riferimento al caso della mansarda, la giurisprudenza ha avuto modo di evidenziare come essa non costituisca un ampliamento finalizzato alla realizzazione di meri volumi tecnici di un fabbricato preesistente, in quanto sono volumi tecnici soltanto quelli adibiti alla sistemazione di impianti in rapporto di strumentalità necessaria con l’uso dell’edificio in cui vengono collocati e non sistemabili all’interno della parte abitativa (cfr. Cons. Stato, 13 maggio 1997 n. 483).

In ultimo, per quanto concerne i locali interrati, essi non sono computabili ai fini dell’applicazione degli standard urbanistici solo se siano costruiti al di sotto dell’originario piano di campagna, ciò in quanto le prescrizioni dettate dagli strumenti urbanistici in tema di altezza, distanze e volumetria degli edifici sono dirette a tutelare quegli specifici valori – aria, luce, vista – sui quali incidono tutti i volumi che, sporgendo al di sopra della linea naturale del terreno, modificano in maniera significativa la conformazione del suolo e dell’ambiente.


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