Approfondimento dello Studio Legale

Categoria: Locazione

Interessante quanto frequente é il quesito che ci accingiamo a risolvere, in ordine al quale ci si interroga sul se un inquilino di un appartamento concesso in locazione (conduttore) potrà mai usucapire l'appartamento medesimo per il possesso continuato per 20 anni.
Procedendo con ordine, l'usucapione é una modalità di acquisto della proprietà a titolo originario, posto che a mente dell'art. 1158 c.c. "La proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquistano in virtù del possesso continuato per venti anni".
In ragione di ciò si è soliti sintetizzare l'usucapione con la formula "possesso vale titolo", sebbene sia opportuno precisare che non tutte le forme di possesso siano considerate alla stessa maniera.
Invero, ai fini della configurabilità del possesso ad usucapionem, é necessaria la sussistenza di un comportamento possessorio continuo e non interrotto, inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa, per tutto il tempo previsto dalla legge, un potere corrispondente a quello del proprietario o del titolare di un diritto reale, manifestato con il compimento di atti conformi alla qualità ed alla destinazione del bene e tali da rivelare sullo stesso, anche esternamente, una indiscussa e piena signoria, in contrapposizione all'inerzia del titolare.
In altri termini, deve parlarsi di animus possidendi correlato all'animus rem sibi habendi, inteso quale intenzione di comportarsi come proprietario esercitando corrispondenti facoltà, diritti e poteri sulla cosa.
Ora, ai fini della soluzione del quesito proposto, appare di fondamentale importanza fornire una chiara distinzione tra possesso e detenzione:
1) il possesso é la materiale disponibilità della cosa accompagnata dall'animus possidendi;
2) la detenzione rappresenta la materiale disponibilità della cosa accompagnata dall'animus detinendi e, in tal caso, il detentore riconosce l'altrui diritto sul bene detenuto.
Ne deriva che, può esserci possesso senza detenzione allorquando un soggetto conceda ad altri la materiale disponibilità del bene, rimanendone comunque possessore (locatore); per converso, potrà riscontrarsi la detenzione senza possesso laddove un soggetto utilizzi un bene riconoscendolo come altrui (conduttore).
V'é da sé che, com'è agevole rilevare, paradigma lampante é il rapporto tra locatore e conduttore, posto che il conduttore è identificabile solo in qualità di detentore qualificato per conto del locatore possessore.
Ecco che l'inquilino non potrà usucapire un bene oggetto di locazione in quanto non lo detiene con animus possidendi, bensì con animus detinendi in forza del contratto di locazione, individuabile come titolo che lo qualifica come detentore e che individua nel locatore il possessore senza detenzione.
Venendo meno il ricordato requisito di base (animus possidendi e correlativo animus rem sibi habendi), non potrà riscontrarsi l'applicazione dell'art. 1158 c.c. e del relativo istituto al conduttore/inquilino di un appartamento, dal momento che é e resterà, per tutta la durata della locazione (anche se dovesse raggiungere e/o superare il ventennio) un detentore, seppur qualificato, ma non di certo un possessore con animus possidendi necessario per la maturazione dell'usucapione.
Ciò premesso, l'unica possibilità per poter garantire l'applicabilità dell'istituto risiede nel mutamento della detenzione in possesso ex art. 1141 c.c., a lettura del quale "Si presume il possesso in colui che esercita il potere di fatto, quando non si prova che ha cominciato a esercitarlo semplicemente come detenzione.
Se alcuno ha cominciato ad avere la detenzione, non può acquistare il possesso finché il titolo non venga a essere mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore
".
In questa prospettiva il mutamento della detenzione in possesso, secondo la previsione dell'art. 1141 c.c., non può conseguire al mero compimento di atti corrispondenti all'esercizio della proprietà, anche se compiuti animo possidendi, essendo a tal fine necessario che tali atti si traducano in opposizione contro il possessore, e, cioè rendano esteriormente riconoscibile all'avente diritto che il detentore intende far cessare il godimento nomine alieno, vantando per sè il diritto esercitato.
Sul punto, la Cassazione ha precisato che neppure nell'ipotesi in cui il locatore rinunci ai canoni di locazione potrà venirsi a determinare una trasformazione della detenzione in possesso ad usucapionem (Cass., Sez. II, 08 settembre 1986 n. 5466).
O ancora che, con riguardo al conduttore di un immobile, deve ritenersi che siano inidonei a trasformare la detenzione in possesso sia i meri atti di esercizio del possesso dell'immobile stesso non accompagnati da uno specifico atto d'interversione, sia l'omesso pagamento del canone che, ove non sia accompagnato da un atto di opposizione, configura soltanto un comportamento di inadempienza contrattuale (Cass., Sez. II, 29 gennaio 2009 n. 2392).
Sulla scorta dei rilievi che precedono, é pacifico affermare che l'inquilino, in quanto detentore (qualificato) di un bene immobile concesso in locazione in forza di relativo contratto, non potrà usucapire il bene e divenirne proprietario a titolo originario per il decorso del ventennio, salva l'ipotesi di interversione nel possesso.
Il detentore cui si riferisce l'art. 1141 c.c. é colui che, mutando il proprio animus e dichiarando di voler esercitare il potere di fatto animo domini, pone in essere l'elemento spirituale e materiale del possesso.
In buona sostanza l'interversione nel possesso non può aver luogo mediante un semplice atto di volizione interna, ma deve estrinsecarsi in una manifestazione esteriore dalla quale sia consentito desumere che il detentore medesimo abbia cessato di esercitare il potere di fatto sulla cosa ed abbia iniziato ad esercitarlo esclusivamente con animus rem sibi habendi (e non più con animus detinendi).

Avv. Nicolò Marella


Altri risultati nella categoria Locazione