Approfondimento dello Studio Legale

Categoria: Locazione

In senso generale ed in termini squisitamente civilistici, il decesso di una persona determina il trasferimento dei diritti patrimoniali e dei rapporti giuridici del de cuius ai propri eredi (legittimi o testamentari).

Pertanto, nel caso di un contratto di locazione, il decesso non comporta una risoluzione anticipata del contratto, in quanto lo stesso rimane valido alle medesime condizioni.

Sul punto va ricordato che l’art. 6 legge n. 392/1978, non abrogato dalla legge n. 431/1998, disciplina il caso in cui a decedere è il conduttore, disponendo che “in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto il coniuge, gli eredi ed i parenti ed affini con lui abitualmente conviventi”.

Qualora invece a decedere dovesse essere il locatore, la legge n. 392/1978 nulla dispone, facendo così ricadere la disciplina nel codice civile, il quale, come detto, impone la regola generale per cui l’erede subentra a titolo universale nei diritti e negli obblighi contrattuali del de cuius.

E difatti, secondo la Suprema Corte di Cassazione la morte del locatore comporta solo una modificazione soggettiva del rapporto di locazione, con il consequenziale subentro degli eredi nella posizione del locatore e nei suoi obblighi, cui fa eco il corrispettivo dovere del conduttore di adempiere l’obbligazione relativa al pagamento del canone (Cass. n. 1811/89).

Diversa argomentazione nel caso in cui, in costanza di locazione, il locatore-proprietario dovesse vendere l’unità immobiliare: a tal proposito l’art. 1602 c.c. prevede che il terzo acquirente è tenuto a rispettare la locazione e subentra, dal giorno del suo acquisto, nei diritti e nelle obbligazioni derivanti dal contratto di locazione.

Qualora invece l’immobile fosse adibito all’uso professionale o commerciale o artigianale, l’art. 37 legge n. 392/1978 stabilisce che, in caso di morte del conduttore, gli succedono nel contratto coloro che, per successione o per precedente rapporto risultante da atto di data certa anteriore all’apertura della successione, hanno diritto a continuare l’attività.

Subentrano, inoltre, nel caso di immobile adibito ad uso congiunto col defunto, gli altri soggetti contitolari o che comunque utilizzavano con lui l’immobile.

Dal punto di vista tributario, gli eredi devono comunicare, all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato il contratto, l’effettivo subentro, non dovendo pagare alcuna imposta.


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