Parcheggi condominiali: tutta la disciplina
Approfondimento dello Studio Legale
Categoria: Urbanistica
La disciplina dei parcheggi-posti auto condominiali é una delle più intricate e, non a caso, il legislatore del 2012 vi ha nuovamente messo mano, seppur modificandone una minima parte.
Difatti i parcheggi si possono suddividere in tre categorie, a seconda delle norme che li regolano:
1) parcheggi legge Ponte n. 765/1967 (così chiamata perché fece da collegamento tra la legge urbanistica n. 1150/1942 e la legge n. 10/1977, cosiddetta Bucalossi);
2) parcheggi legge Tognoli n. 122/1989;
3) parcheggi liberi, in quanto non rientranti nelle prime due categorie.
Ciò premesso, il decreto Semplificazioni n. 5/2012 (art. 10) ha introdotto una incisiva modifica solo sui parcheggi di cui alla legge Tognoli, ma riteniamo sia utile ricostruire l'iter storico-normativo.
Parcheggi costruiti prima del 1967
Fino all’entrata in vigore della legge Ponte del 1967 non esisteva l'obbligo di costruire edifici con spazi o locali destinati a parcheggio, e gli eventuali parcheggi costruiti fino al 1967 furono (e sono) liberamente trasferibili anche separatamente dall’unità immobiliare collegata.
Parcheggi costruiti dopo la legge Ponte n. 765/1967 e fino al 2005
L’art. 18 della legge Ponte ha inserito l’articolo 41-sexies alla legge urbanistica n. 1150/1942, a dettato del quale: “Nelle nuove costruzioni ed anche nelle aree di pertinenza delle costruzioni stesse, debbono essere riservati appositi spazi per parcheggi in misura non inferiore ad un metro quadrato per ogni venti metri cubi di costruzione” (rapporto successivamente aumentato dall'art. 2 della legge Tognoli ad un metro quadrato di parcheggio per ogni dieci metri cubi di costruzione).
La caratteristica di questi parcheggi è dunque doppia: essere stati edificati contestualmente al fabbricato dove si trovano le unità immobiliari (a differenza dei parcheggi Tognoli) ed in misura non inferiore al rapporto suindicato.
Sui parcheggi di cui alla legge Ponte (anche definiti "parcheggi standard") si é molto dedicata la giurisprudenza per il fatto che la normativa non si é mai presentata chiarissima, neppure dopo la legge n. 47/1985 (primo condono edilizio) che, all’art. 26, comma 5, ha stabilito che “Gli spazi di cui all'art. 18 della legge 6 agosto 1967, n. 765 costituiscono pertinenze delle costruzioni, ai sensi e per gli effetti degli artt. 817, 818 e 819 del Codice Civile.”
Sul punto la moltitudine di pronunce di legittimità ha statuito che tra parcheggi ed unità immobiliari condominiali c'è un vincolo di pertinenzialità inderogabile: i condomini vantano un diritto reale (proprietà, usufrutto o uso) e non personale, che consente loro di utilizzare i parcheggi.
In conclusione, questi ultimi possono circolare solo assieme alle unità principali e se la proprietà sui parcheggi viene riservata al costruttore oppure viene ceduta a terzi, il contratto è parzialmente nullo, nella parte in cui non prevede almeno il diritto reale d'uso a favore dei condomini.
Tutto valido, tranne se in riferimento ai parcheggi realizzati in eccedenza rispetto allo spazio minimo richiesto dalla legge, atteso che in tal caso non sono soggetti al vincolo pertinenziale in favore delle unità immobiliari del fabbricato.
Da ciò ne deriva che l'originario proprietario-costruttore dell'edificio può legittimamente riservarsi o cedere a terzi la proprietà di tali parcheggi, purché ciò avvenga nel rispetto del vincolo di destinazione nascente da precipuo atto d'obbligo.
Parcheggi costruiti dopo il 2005
La disciplina sopra indicata ha riguardato (e tuttora riguarda) gli edifici costruiti prima del 2005, anno in cui la legge n. 246 ha escluso i vincoli pertinenziali e ha stabilito la libera trasferibilità dei parcheggi standard.
La Cassazione ha però precisato che, dopo il sorgere della consueta moltitudine di problemi, la nuova disposizione avrebbe trovato applicazione solo per il futuro, vale a dire per gli edifici non realizzati oppure per i quali, al momento dell'entrata in vigore della legge (16 dicembre 2005), non fossero ancora state stipulate le vendite delle singole unità immobiliari.
Gli edifici già realizzati entro quella data e per i quali è stato perfezionato almeno un trasferimento (e che dunque possono essere considerati condomini) sarebbero rimasti soggetti al vincolo di pertinenzialità ed al diritto d'uso in favore degli abitanti (proprietari e conduttori) dell'edificio stesso (cfr. Cass. n. 4264/2006).
Parcheggi Tognoli legge n. 122/1989
L’art. 9 di questa legge, da non confondere con l'art. 2 che ha modificato l’art. 41-sexies della l. n. 1150/1942 aumentando la quantità delle aree da destinare a parcheggio delle nuove costruzioni (portando il rapporto tra tali aree e la volumetria del fabbricato ad un metro quadro per ogni dieci metri cubi di costruzione) ha disposto:
"I proprietari di immobili possono realizzare nel sottosuolo degli stessi ovvero nei locali siti al piano terreno dei fabbricati, parcheggi da destinare a pertinenza delle singole unità immobiliari, anche in deroga agli strumenti urbanistici ed ai regolamenti edilizi vigenti. Tali parcheggi possono essere realizzati, ad uso esclusivo dei residenti, anche nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato, purchè non in contrasto con i piani urbani del traffico, tenuto conto dell’uso della superficie sovrastante e compatibilmente con la tutela dei corpi idrici […] I parcheggi realizzati ai sensi del presente articolo non possono essere ceduti separatamente dall’unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli. L’esecuzione delle opere e degli interventi previsti dal comma 1° è soggetta ad autorizzazione gratuita”.
Trattasi di parcheggi costruiti successivamente alle unità immobiliari delle quali diventano pertinenza, e si dividono in due sottocategorie: privati e pubblici.
I primi sono realizzati nel sottosuolo o al pianterreno di edifici privati (di proprietà individuale o condominiale) o nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne di proprietà privata.
I secondi sono realizzati su superfici pubbliche, o nel loro sottosuolo, nell'ambito del programma urbano dei parcheggi (Pup): i Comuni concedono il diritto di superficie dell'area pubblica a imprese, società o cooperative di costruzioni che cedono ai privati i box, da destinare a pertinenza degli immobili.
In buona sostanza la legge Tognoli, prima della riforma 2012, prevedeva che tutti questi parcheggi, costruiti successivamente all'edificio, non potessero essere venduti separatamente dalle abitazioni: "I relativi atti di cessione sono nulli, imponeva l'articolo 9 comma 5 (ora riscritto dal decreto Semplificazioni).
Parcheggi Tognoli dopo il 2012
In precedenza, sia i parcheggi "Tognoli-privati" sia i parcheggi "Tognoli-pubblici" erano accomunati dalla previsione secondo la quale "essi non possono essere ceduti separatamente dall'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale. I relativi atti di cessione sono nulli (articolo 9, comma 5, legge n. 122/1989). Con il Dl Semplificazioni si ha una divaricazione:
- la proprietà dei parcheggi "Tognoli-privati" può essere trasferita, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali a condizione che vi sia una contestuale destinazione del parcheggio trasferito a pertinenza di altra unità immobiliare sita nello stesso comune;
- il regime dei parcheggi "Tognoli-pubblici" rimane invece invariato: essi non sono trasferibili se non insieme alla unità immobiliare a cui sono destinati quali pertinenze. Se dunque il parcheggio dovesse esser venduto senza l'appartamento o se l'appartamento dovesse esser trasferito con esclusione del parcheggio, il contratto di compravendita sarebbe nullo.
Pertanto, è ora possibile trasferire, a servizio di un altro appartamento dello stesso Comune, il posto auto o il box realizzati nel pianterreno o nel sottosuolo dello stabile, e sinora inscindibilmente asserviti allo stesso
L’art. 10 del D.L. n. 5/2012 spezza (quasi) definitivamente il legame fra il parcheggio posto al piano terreno o sottostante il fabbricato al servizio del quale era stato in origine realizzato.
Il posto auto può essere alienato a soggetti che non abitino nello stesso immobile al servizio del quale è devoluto.
Deve però conservare la stessa destinazione a parcheggio dell’altra unità abitativa localizzata nel territorio dello stesso Comune.
In definitiva, con il nuovo art. 9, comma 5, è possibile trasferire la proprietà del posto auto e non dell’appartamento o viceversa, purché l’area rimanga destinata a parcheggio e non muti il Comune nel quale ricade l’immobile cui il parcheggio è asservito.
Avv. Nicolò Marella