Preliminare, parziale difformità dell'immobile e sentenza ex art. 2932 c.c.

Corte di Cassazione, Sez. II, 10 dicembre 2019 n. 32225

Categoria: Compravendita immobiliare

Il caso attenzionato dagli Ermellini riguarda un preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile che risultava solo parzialmente difforme dai titoli urbanistici, avendo difatti due opere (una tettoia a copertura di una gradinata di un campo sportivo ed corpo di fabbrica addossato alla gradinata ed impiegato come bar) che non risultavano dai progetti edilizi.

La Cassazione ritiene che il Giudice può pronunziare sentenza ex art. 2932 c.c. (ovvero una sentenza che sostituisca a tutti gli effetti il contratto definitivo di compravendita che una delle due parti non è intenzionata a concludere) qualora l'immobile sia viziato solo da difformità parziale.

In tema di esecuzione specifica dell'obbligo di concludere un contratto di compravendita non può essere pronunciata sentenza di trasferimento coattivo ex art. 2932 cod. civ. non solo qualora l'immobile sia stato costruito senza licenza o concessione edilizia, ma anche quando l'immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria.

Nel caso in cui, invece, l'immobile, munito di regolare concessione e di permesso di abitabilità, non annullati né revocati, [N]abbia un vizio di regolarità urbanistica non oltrepassante la soglia della parziale difformità rispetto alla concessione non sussiste alcuna preclusione all'emanazione della sentenza costitutiva, perché il corrispondente negozio di trasferimento non sarebbe nullo ed è, pertanto, illegittimo il rifiuto del promittente venditore di dare corso alla stipulazione del definitivo, sollecitata dal promissario acquirente.

Secondo la Cassazione la Corte d'appello ha errato nel qualificare i due manufatti (tettoia a copertura dell'ultima gradinata e corpo di fabbrica addossato alla gradinata ed impiegato come bar) autonomamente dal punto di vista della volumetria e dell'ancoramento al suolo, trattandosi di opere che incidono solo parzialmente e che, in definitiva, non ostacolano la sentenza traslativa.

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