Corte di Cassazione, SS.UU. 17.09.2015 nn. 18213/18214

Categoria: Locazione


Avv. Nicolò Marella
Prima della recente modifica dell'art. 13 L. n. 431/1998 da parte della Legge di stabilità 2016, le Sezioni Unite sono tornate a statuire in tema di locazione, con particolare riferimento all'ipotesi in cui locatore e conduttore registrino un contratto con un canone che, in realtà, differisce per difetto da quello realmente pagato dal conduttore (il quale conclude altresì un accordo a latere contenente il reale canone, sia esso scritto o orale).
La questione, giunta per l’ennesima volta alla Corte di Cassazione, è stata portata all'attenzione delle Sezioni Unite dalla Terza Sezione che sentiva la necessità di rivedere il proprio precedente orientamento, alla luce di nuove sensibilità sociali e modifiche intervenute nell'ordinamento.
Lo schema del fenomeno proposto dalla Corte della sentenza è il seguente:
a) il locatore e il conduttore convengono con accordo simulatorio di stipulare un contratto di locazione indicando, in seno ad esso - destinato alla registrazione - un canone inferiore a quello realmente pattuito;
b) le parti redigono materialmente un contratto di locazione contenente l'indicazione di tale canone fittizio;
c) le stesse parti, con controdichiarazione scritta (coeva alla stipula), alla cui redazione partecipano tutte e contestualmente, convengono che il canone indicato nel contratto registrato deve essere modificato in aumento, secondo quanto indicato nella controdichiarazione stessa, avendo il locatore manifestato il proprio intento di frodare il fisco.
La Cassazione conduce così un approfondimento molto articolato sul contratto simulato, giungendo peraltro a fornire una chiave di lettura nuova e più moderna su questo istituto, rifiutando così l'interpretazione classica della dicotomia contrattuale tra ciò che è simulato e ciò che è invece dissimulato.
Per d'interesse in questa sede gli Ermellini precisano che l'accordo integrativo del canone di locazione non potrà mai avere una sua validità e la sostituzione del canone deve ritenersi nulla proprio in forza dell'art. 13 L. n. 431/1998.
L'interpretazione dell'art. 13 deve, difatti, condursi alla stregua della più generale riflessione secondo cui già nel 1998 la volontà del legislatore era quella di sanzionare di nullità la sola previsione occulta di una maggiorazione del canone apparente; viene così esclusivamente sanzionato il patto occulto di maggiorazione del canone, oggetto di un procedimento simulatorio, mentre resta valido il contratto registrato e resta dovuto il canone apparente; il patto occulto, in quanto nullo, non è sanato dalla registrazione tardiva, fatto extranegoziale inidoneo ad influire sulla validità civilistica.


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