Tribunale di Roma, Sez. VI, 1 ottobre 2014

Categoria: Locazione


Premessa
Come deve essere disciplinato il rapporto tra un locatore ed un conduttore legati da un mero contratto verbale di locazione?
E che valore ha la dichiarazione di contratto verbale resa su modulo predisposto direttamente dall'Agenzia delle Entrate ai fini della corresponsione dell'annesso tributo?
A queste e ad altre domande risponde la sentenza del Tribunale di Roma (Dr. Ranieri), con la quale il giudice romano si è in particolar modo soffermato sugli effetti che discendono da un semplice accordo verbale che, legge alla mano, non può avere gli stessi effetti di un contratto di locazione stipulato con forma scritta, e ciò nel rispetto di quanto sancito dalla legge n. 431/1998 (che ha in parte abrogato la precedente legge n. 392/1978).

Il caso
Con atto di citazione il locatore intimava lo sfratto per morosità con richiesta di convalida ed emissione di decreto ingiuntivo per i canoni mensili di locazione dovuti dal conduttore dal gennaio 2012.
All'udienza di convalida si costituiva il conduttore deducendo di aver stipulato un contratto verbale di locazione nel novembre 2011 e di averlo successivamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate utilizzando il modello prestampato della "dichiarazione di contratto verbale di locazione".

Contratto verbale
Secondo il Tribunale a nulla vale la denuncia del contratto verbale – da chiunque eseguita - presso l’Agenzia delle Entrate in quanto per le locazioni abitative vale la norma per cui il contratto deve essere stipulato per iscritto.
Analogamente argomentando, a nulla valgono le questioni circa la tipologia degli accordi variamente sorti o pretesi tra le parti, e ciò in quanto trattasi di accordi di natura verbale e, dunque, improduttivi di effetti.
Peraltro, l'autodenuncia da parte del locatore o del conduttore con la registrazione presso l’Agenzia delle Entrate pone il Fisco nella conoscenza del rapporto economicamente rilevante, sicché non occorre fare ulteriore segnalazione al Fisco o alla Procura della Repubblica per eventuali reati tributari.

Conduttore e possesso in buona/mala fede
Ciò precisato, la pronuncia si sofferma sulla complicata situazione che viene a crearsi fra proprietario di un immobile e l'occupante dello stesso quando fra le parti sia intercorso un semplice accordo verbale.
Secondo il giudice romano trovano diretta applicazione i tre istituti giuridici che per eccellenza disciplinano le situazioni di mero fatto:
a) possesso (art. 1150 c.c.);
b) indebito oggettivo (art.2033 c.c.);
c) arricchimento senza causa (art. 2041 c.c.).
Il rapporto instauratosi tra le parti è rimasto sul piano meramente fattuale e pertanto esso va correttamente inquadrato e deciso in quanto tale: una situazione “di fatto” iniziata e protrattasi nel tempo al di fuori del paradigma della “locazione abitativa”.
Sostanzialmente vi è stata l’immissione nel possesso/detenzione qualificata dell’immobile in modo spontaneo e consapevole da parte di entrambe le parti, da ciò derivando che il comportamento di parte conduttrice non può essere appellato come abusivo o illecito, e ciò in quanto il locatore ha consegnato le chiavi dell’appartamento ed ha riscosso i pagamenti mensili sino alla rottura del patto di fatto intercorso.
La posizione del conduttore va pertanto assimilata a quella di un possessore di buona fede, quantomeno sino al momento della richiesta di restituzione delle chiavi, la quale tuttavia non è soggetta ad alcun vincolo normativo o contrattuale di tipo locatizio.
Viceversa, dalla invana richiesta di restituzione delle chiavi il conduttore va assimilato ad un possessoredetentore qualificato in mala fede, da ciò derivando che dovrà restituire il bene a colui che glielo ha concesso, anche se in virtù di un contratto nullo.
Qualora ciò non avvenisse, al locatore deve essere riconosciuto un equo ristoro per il godimento del bene da parte del possessore in mala fede.

Le somme corrisposte dal conduttore negli anni
Per quanto attiene alle somme corrisposte dal possessore in buona fede al presunto locatore in forza di contratto verbale di locazione (nullo), il primo non potrà richiedere la restituzione di quanto mensilmente corrisposto poiché tale circostanza comporterebbe un arricchimento senza causa in danno del presunto locatore ex art. 2041 c.c. (cfr. anche Tribunale di Milano, 16 marzo 2011 n. 3546).
Seguendo tale ragionamento, la sentenza in commento si conclude con l'accoglimento parziale delle richieste del presunto locatore e con la condanna del presunto conduttore al pagamento della somma di 400 euro mensili per tutto il periodo di possesso in mala fede dell'immobile, nonché al pagamento della metà delle spese di giudizio.


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