Corte di Cassazione, Sez. II, 1 settembre 2014 n. 18486

Categoria: Locazione


Avv. Nicolò Marella

Cosa accade qualora, scaduto il contratto di locazione, il conduttore permanga all'interno dell'immobile? Sarebbe lecito da parte del locatore sostituire la serratura al fine di inibire al conduttore l'accesso all'appartamento? In tale ultimo caso, potrebbe il conduttore promuovere un'azione di spoglio?
A tutte queste domande fornisce adeguate risposte la sentenza in epigrafe, depositata appunto lo scorso 1 settembre dalla Suprema Corte.

Il caso
Prima della formale scadenza del contratto di locazione, il locatore aveva promosso un'azione finalizzata ad ottenere licenza per finita locazione, di modo che, alla predetta scadenza del contratto, qualora il conduttore non avesse deliberatamente lasciato l'appartamento, il locatore avrebbe già avuto nelle sue mani un titolo giudiziale.
Tuttavia, alla formale scadenza il conduttore si rifiutava di riconsegnare l'immobile, sicché il locatore provvedeva a sostituire la serratura della porta d'ingresso, rendendo così impossibile al conduttore di rientrarvi per riprendere alcuni oggetti di sua proprietà. Da qui la decisione del conduttore di proporre azione di spoglio contro il proprietario dell'appartamento.

L'azione di spoglio e il detentore qualificato
L'azione di spoglio è quell'azione cautelare che mira a tutelare chi viene molestato nel possesso o nella detenzione di un immobile.
In questa prospettiva, anche dopo lo spirare del termine del contratto (o comunque di quello previsto per il rilascio), il conduttore, quale detentore qualificato mantiene tale veste, essendo tenuto a versare il canone di locazione.
Da questa situazione di fatto discende una conseguenza giuridica: il proprietario dell'immobile dovrà rendere esecutivo il titolo che già abbia (licenza per finita locazione) o promuovere idonea azione per ottenerlo (sfratto per finita locazione); qualora, come nel caso di specie, il conduttore venisse spogliato della propria detenzione qualificata, avrà diritto ad intentare un'azione per spoglio.
Specificano i giudici di legittimità che il conduttore rimane detentore qualificato dell’immobile di cui continua a mantenere la disponibilità, pur dopo la scadenza del contratto, come tale è legittimato a ricorrere alla tutela possessoria, ex art. 1168, secondo comma, c.c..

La sentenza
Secondo gli Ermellini, non sembra dubitabile che la situazione del conduttore di immobile, nella fase successiva alla scadenza del contratto di locazione, sia differente da quella del detentore per ragioni di servizio o di ospitalità.
Neppure si può ritenere che il conduttore, a seguito e per effetto della scadenza del contratto di locazione, divenga un occupante senza titolo dell’immobile.
Alla scadenza del contratto, ovvero del diverso termine fissato per il rilascio nel provvedimento di convalida, senza che il conduttore abbia rilasciato l’immobile, si determina una situazione di inadempimento contrattuale, espressamente prevista dall’art. 1591 c.c. che, in proposito, stabilisce che il conduttore in mora a restituire la cosa è tenuto a dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno.
Come reso evidente dal testo della norma richiamata, il conduttore che si trovi nella detenzione dell’immobile dopo la cessazione di efficacia del contratto di locazione mantiene la veste e la qualità di conduttore, seppur inadempiente all’obbligo di restituzione dell’immobile, con tutte le conseguenze giuridiche di specie.
Ecco che nella fase successiva alla scadenza del contratto, e fintanto che il locatore non proceda all’esecuzione del provvedimento di rilascio, il conduttore che continui ad occupare l’immobile è soggetto ad una serie di obblighi, collegati al contratto, dovendo tra l’altro corrispondere al locatore il canone, fino alla riconsegna (art. 1591 c.c.), salvo il maggior danno, anch’esso di natura contrattuale (ex plurimis, Cass., Sez. II, sentenza n. 2672 del 1981; Sez. III, sentenza n. 1133 del 1999; Sez. III, sentenza n. 19139 del 2005; Sez. III, sentenza n. 2525 del 2006).



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