Corte di Cassazione, Sez. III, 04.11.2014 n. 23447

Categoria: Locazione

Con la sentenza del 4 novembre scorso la Cassazione ha avuto occasione di ribadire la differenza tra molestia di fatto e molestia di diritto, precisando che in materia di locazione tale distinzione assume valenza differente in termini di tutela del conduttore.
Il caso di specie vedeva una conduttrice ottenere in primo e secondo grado un doppio risultato positivo sul canone locativo, con riduzione dello stesso a cagione delle immissioni di fumo proveniente dal ristorante sottostante l'appartamento locato.
Giunti in cassazione, i giudici di legittimità hanno ribaltato la doppia statuizione di merito e, richiamando i consolidati principi di diritto, hanno statuito che il locatore deve tenere indenne il conduttore dalle molestie di diritto, giacché in caso di molestie di fatto quest'ultimo è legittimato ad agire direttamente contro il terzo.
In altri termini, costituiscono vizi della cosa locata, agli effetti dell'art. 1578 c.c., quelli che incidono sulla struttura materiale della cosa alterandone l'integrità in modo tale da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale; si configurano, invece, come molestie di diritto, per le quali, ai sensi dell'art. 1585, primo comma, c.c., il locatore è tenuto a garantire il conduttore, quelle che si concretano in pretese di terzi che accampino diritti contrastanti con quelli del conduttore; nel caso, infine, in cui il terzo non avanzi pretese di natura giuridica ma arrechi, col proprio comportamento illecito, pregiudizio al godimento del conduttore, la molestia è di fatto e il conduttore può agire direttamente contro il terzo ai sensi del secondo comma dell'art. 1585 c.c.,pur persistendo anche autonoma legittimazione ad agire in capo al locatore.
Da questa angolazione prospettica, il conduttore non può chiedere il risarcimento al locatore per le immissioni interessanti il suo appartamento; tali immissioni non possono in alcun modo essere considerate come vizi della cosa locata, bensì come molestie di fatto delle quali potrà risponderne solo l'effettivo autore; le immissioni non integrano vizi della cosa locata, non riguardando né la struttura intrinseca dell'immobile né l'interazione dello stesso con l'ambiente che lo circonda; non sussiste vizio della cosa locata se le immissioni dipendono dal terzo; le immissioni se tollerabili non determinano alcun danno suscettibile di risarcimento.


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