Corte di Cassazione, Sez. III civile, 14.01.2014 n. 530

Categoria: Locazione


Avv. Nicolò Marella
L'arresto di legittimità in rassegna rappresenta non certo una novità nel panorama giurisprudenziale, eppure la sua intrinseca portata novativa non può restare in penombra, anche e soprattutto se comparata con i vari arresti di merito che, viceversa, recitano di risarcimento automatico in caso di ritardo nella restituzione dell'immobile locato da parte del conduttore.

Il caso
La presente controversia sorgeva a seguito della risoluzione di contratto di locazione ad uso commerciale per inadempimento della conduttrice ed aveva per oggetto la pretesa di risarcimento fatta valere dalla locatrice in ragione dei canoni e oneri accessori rimasti insoluti successivi all'intimazione di convalida sino al rilascio dell'immobile avvenuto, oltre ai maggiori danni asseritamente derivati per la mancata locazione dell'immobile nel periodo successivo al rilascio sino alla data in cui lo stesso immobile era stato venduto.
Le pretese risarcitorie dell'attrice venivano accolte con sentenza n. 6833/2004 con la quale l'adito Tribunale di Milano condannava la conduttrice al pagamento della somma di Euro 16.580,41, oltre accessori.
Tuttavia, la Corte di appello di Milano - accogliendo per quanto di ragione l'impugnazione della condannata in primo grado - riduceva la somma da questa dovuta ad Euro 2.162,66, con esclusione, dunque, dell'ulteriore somma di Euro 14.417,75, riconosciuta dal primo giudice a titolo di mancato reddito fino al momento in cui l'immobile era stato venduto.
Interponeva, dunque, ricorso per cassazione la locatrice.

La sentenza della Cassazione
Le doglianze vengono tutte incentrate sul punto della decisione in cui è stata negato, a titolo risarcimento del danno per la risoluzione anticipata della locazione, il pagamento di una somma corrispondente all'importo dei canoni che sarebbero stati percepiti sino alla naturale scadenza del rapporto (e più esattamente, sino al momento, antecedente a tale scadenza, della vendita a terzi dell'immobile).
In particolare, le censure si incentrano sul punto in cui la Corte territoriale sottolineava che la proprietaria locatrice non aveva provato e neppure dedotto di essersi attivata per evitare o almeno limitare il danno in ossequio a quanto previsto dall'art. 1227, comma 2, c.c. quantomeno cercando, senza successo, di reperire un altro conduttore oppure riuscendo a concludere un altro contratto, ma per un canone di minore entità.
Orbene, i suddetti motivi ed i relativi quesiti di diritto (segnatamente laddove alludono al difetto di prova del "fatto colposo" del creditore che è ipotesi, contemplata dal comma 1 dell'art. 1227 cod. civ., sicuramente estranea al ragionamento a sostegno della decisione) per un verso, non pongono in discussione la premessa da cui muove la Corte territoriale - e, cioè non l'essere stato neppure dedotto dalla parte locatrice che l'immobile, dopo la risoluzione anticipata, fosse stato nuovamente posto sul mercato delle locazione - e, per altro verso, non colgono l'effettiva ratio decidendi, che si racchiude nel rilievo per cui la semplice circostanza che l'immobile non sia stato più locato non può fondare, di per sè, il diritto al risarcimento.
Secondo gli Ermellini la decisione d'appello è sicuramente conforme a diritto, laddove esclude qualsiasi automatismo tra la mancata locazione del bene e la pretesa risarcitoria.
In via di principio si osserva che l'art. 1453 cod. civ. - facendo salvo, in ogni caso, il diritto della parte adempiente, che chiede la risoluzione del contratto per inadempimento della controparte, al risarcimento dei danni - ricomprende, tra i danni risarcibili, anche il mancato guadagno, se e in quanto costituisca conseguenza immediata e diretta ex art. 1223 c.c. dell'evento risolutivo.
Tale pregiudizio si esprime, per l'appunto, nell'incremento patrimoniale netto che la parte non inadempiente avrebbe conseguito mediante la realizzazione del contratto e che non ha potuto conseguire per la inadempienza dell'altra parte.
Si tratta di un danno potenziale e futuro, la cui concreta risarcibilità, sulla base del criterio liquido degli introiti non riscossi, postula l'effettività della lesione dell'interesse del creditore all'esecuzione del contratto.
Il che comporta, con specifico riferimento a fattispecie come quella che ci occupa, che la mancata percezione di un canone mensile, nel periodo successivo al rilascio per effetto della pronuncia risolutiva, sia dipesa da causa diversa dalla volontà del locatore di non locare nuovamente l'immobile.
In altri termini, una volta intervenuta la risoluzione anticipata per inadempimento del conduttore e cessata, altresì, l'occupazione dell'immobile, il danno risarcibile al locatore (id est, l'effetto pregiudizievole, conseguente alla risoluzione anticipata) a titolo di lucro cessante è rappresentato dalla mancata percezione di un introito mensile per tutto il tempo presumibilmente necessario per poterlo nuovamente locare, in relazione al quale un obiettivo parametro di riferimento può essere utilmente individuato, salvo prova diversa, nel periodo di preavviso previsto per il recesso del conduttore.
Il che postula che, una volta ottenuta la disponibilità materiale del bene, il locatore abbia effettivamente rimesso l'immobile sul mercato delle locazioni, non essendo, altrimenti, possibile profilare l'esistenza di un danno che trovi fonte nell'inadempimento del debitore.
Inoltre, in applicazione del principio generale che onera la parte creditrice della specifica dimostrazione dell'esistenza del danno, deve ritenersi che gravi sul locatore l'onere della prova di avere inutilmente tentato di locare l'immobile ovvero della sussistenza di altre analoghe situazioni pregiudizievoli (come ad es. il reperimento di offerte di locazione meno vantaggiose), dando conto dei concreti propositi di utilizzazione dell'immobile, atteso che la relativa dimostrazione, anche in ragione del criterio di vicinanza della prova, non può far carico al conduttore.
In tale prospettiva il richiamo all'art. 1227, comma 2, c.c. contenuto nella decisione impugnata ha un valore meramente descrittivo del criterio da seguire nell'apprezzamento della condotta delle parti, in coerenza con la clausola generale di cui agli artt. 1175 e 1375 c.c. che presiede la materia delle obbligazioni e, prima ancora di profilare una riduzione dell'area risarcibile in ragione dell'evitabilità del danno, risulta assorbito dal rilievo dell'inesistenza dello stesso danno risarcibile per il mero fatto della mancata locazione, atteso che tale circostanza - in difetto di prova, necessariamente incombente alla parte istante, in ordine alle determinazioni assunte circa l'utilizzo dell'immobile - non può automaticamente ascriversi all'evento risolutivo imputato al conduttore.
In conclusione, il ricorso viene considerato privo di fondamento e, per l'effetto, confermata la sentenza della Corte d'appello.


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