Approfondimento dello Studio Legale

Categoria: Compravendita immobiliare


24 luglio 2014 - Avv. Nicolò Marella

Premessa
Una consueta compravendita immobiliare è solitamente preceduta dal c.d. "compromesso", più tecnicamente qualificato come contratto preliminare e disciplinato dall'art. 1351 c.c..
Difatti, è più che probabile che durante le trattative precontrattuali le parti si accordino nel senso di far precedere il contratto definitivo da un preciso impegno di natura squisitamente obbligatoria, il cui contenuto vincolante può essere imposto ad entrambi o ad uno solo dei contraenti (preliminare unilaterale).

Rapporto con il contratto definitivo
La differenza che intercorre tra il contratto preliminare e quello definitivo è fondamentale, avendo il primo ad oggetto una obbligazione di fare, ovverosia quella di prestare il consenso per giungere al contratto definitivo.
Qualora una delle parti dovesse venir meno a tale obbligazione (rifiutandosi di presentarsi dinanzi al notaio per il rogito del definitivo), la controparte non inadempiente potrà agire per la risoluzione o per l'esecuzione specifica ai sensi dell'art. 2932 c.c., più il risarcimento del danno.
In quest'ultimo caso (art. 2932 c.c.), la parte non inadempiente potrà così ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso, trattandosi dell'adempimento coattivo in forma specifica dell'obbligo di concludere la trattativa.
Ebbene, l'elemento distintivo tra contratto definitivo e contratto preliminare di vendita è dato dalla volontà delle parti, sicché nel primo è rivolta direttamente al trasferimento della proprietà o di altro diritto, mentre nel secondo fa dipendere tale trasferimento da una futura manifestazione di consenso che gli stessi contraenti si obbligano a prestare.

Scrittura privata semplice, autenticata o atto pubblico?
Per quel che concerne la forma, il contratto preliminare dev'essere concluso nella medesima forma che la legge eventualmente prescrive per il contratto definitivo, a pena di nullità.
Ecco che, relativamente alla compravendita immobiliare, stante l'obbligo di forma scritta, il contratto preliminare può essere concluso tramite una scrittura privata semplice, autenticata da un notaio o con atto pubblico, il che consente di precisare che è atto notarile unicamente quello che viene sottoscritto anche dal notaio, in aggiunta alla sottoscrizione delle parti.
Spesso si predilige la scrittura privata per ragioni di costi, ma attenzione: scegliere una forma piuttosto che un’altra comporta differenze sostanziali.

Contratto preliminare autenticato e trascrizione obbligatoria
Il contratto preliminare autenticato dal notaio offre molteplici garanzie e tutele, elementi che di contro non offre una scrittura privata semplice.
In primo luogo, ai sensi dell'art. 2645 bis c.c., è obbligatorio trascrivere i contratti preliminari autenticati o conclusi per atto pubblico, intendendosi per trascrizione la principale forma di pubblicità degli atti giuridici, avente il duplice scopo di risolvere i conflitti tra più acquirenti di eguali diritti su un medesimo bene e impedire che gli scambi di ricchezza (o i pesi su questa incidenti) avvengano in maniera occulta.
Molto più semplicemente, la trascrizione assolve alla funzione di pubblicità notizia con effetto prenotativo, sicché qualsivoglia successiva trascrizione non produrrà effetti nei confronti di chi ha trascritto prima.
Difatti, nonostante la firma del preliminare il venditore:
• potrebbe vendere lo stesso immobile ad altre persone;
• costituire su di esso diritti reali di godimento (ad es. un usufrutto);
• iscrivere ipoteche sull'immobile;
• subire azioni sull'immobile da parte di terzi (pignoramenti, sequestri, ipoteche giudiziali, atti di citazione).
Se questo dovesse verificarsi, non si potrà adire il Tribunale con l'intendo di far invalidare la vendita o la costituzione del diritto reale di godimento o, ancora, la concessione dell'ipoteca, bensì si potrà unicamente chiedere il risarcimento dei danni (ammessa la capienza dell'inadempiente).

Quando conviene trascrivere il preliminare?
Quando è maggiore il rischio di incorrere in una delle spiacevoli conseguenze sopra illustrate, ovverosia quanto maggiore è il lasso di tempo che dovrà trascorrere tra la data di stipula del preliminare e la data di stipula del contratto definitivo; quanto maggiore è l'importo da versare a titolo di caparra o di acconto; quanto maggiore è il rischio di azioni di terzi per il caso di insolvenza del venditore (come nel caso di venditore imprenditore e come tale fallibile).
Tali specifiche tutele, peraltro, trovano applicazione solo se il contratto definitivo viene trascritto entro un anno dalla data convenuta tra le parti per la sua conclusione e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare.
La trascrizione del preliminare garantisce una specifica tutela alla parte acquirente anche per il caso di mancato adempimento del contratto preliminare (art. 2932 c.c.).

Concrete problematiche
Il promittente venditore ed il promissario acquirente si sono accordati nel senso che il primo venda al secondo la sua abitazione per il prezzo di 300.000 euro, ed in data 30 giugno 2014 concludono un contratto preliminare di vendita mediante una scrittura privata semplice.
Sul bene grava già un’ipoteca che il promittente aveva concesso alla propria banca a garanzia del mutuo per l’acquisto prima casa, il cui debito residuo ammonta a 100.000 euro.
Tale ipoteca verrà estinta in sede di vendita, sicché il promittente venditore, ricevendo 300.000 euro, ne utilizzerà 100.000 per estinguere il mutuo.
Successivamente, in data 20 luglio 2014 viene iscritta una seconda ipoteca contro il promittente venditore per la somma di 210.000 euro.
In questa ipotesi, il prezzo di 300.000 euro non è sufficiente a pagare i due debiti (che nel complesso ammontano a 310.000).
La conclusione del contratto per scrittura privata, dunque, fa si che il promissario acquirente non sia garantito; egli non potrà acquistare il bene libero da ipoteche se non dopo che il venditore abbia provveduto al pagamento dei suoi debiti.
Con gravi conseguenze per lui.
Nell’ipotesi invece di preliminare concluso con atto notarile trascritto o scrittura privata autenticata, la seconda trascrizione non sarà opponibile l promissario acquirente, il quale avrà diritto ad acquistare il bene libero da quest’ultima ipoteca, in quanto tutte le pregiudizievoli sono per lui irrilevanti se costituite in data successiva alla trascrizione del preliminare.

Conclusione
Il contratto preliminare notarile, dunque, dunque un validissimo strumento che tutela l’acquirente nel periodo che intercorre tra la data di conclusione del preliminare e quella di conclusione del definitivo.
Purtroppo però è uno strumento giuridico ancora poco usato a causa dei costi.
Vi sono infatti una serie di imposte fisse che non è possibile recuperare in sede di stipula del contratto definitivo.
I costi per onorari notarili, invece, restano normalmente assorbiti da quanto successivamente dovuto per il rogito.
In questa prospettiva, l'esenzione del contratto preliminare da ogni imposta dovuta, o la possibilità di recuperare successivamente quanto pagato, potrebbe rappresentare un ottimo strumento per il rilancio del settore immobiliare.


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