Tipologie di caparra ed il ruolo della clausola penale. La prassi immobiliare

Roma, 22 marzo 2021

Categoria: Compravendita immobiliare

In sede di proposta di acquisto e/o di contratto preliminare non è infrequente che venga corrisposta una somma di denaro dal promissario acquirente al promittente venditore che, a seconda delle fattispecie, viene differentemente denominata: caparra confirmatoria, deposito cauzionale, caparra penitenziale o, persino, clausola penale.

Certamente l'ipotesi più frequente è quella della caparra confirmatoria, quale somma di denaro assolvente al duplice scopo di rafforzare il vincolo contrattuale da un lato e di tutelare le parti in caso di inadempimento della controparte dall'altro.
E così, qualora il promissario acquirente che ha consegnato la caparra si rendesse inadempiente, il promittente venditore potrà recedere dal contratto trattenendo la caparra ricevuta.
Qualora viceversa ad essere inadempiente fosse proprio il promittente venditore, ossia colui che ha ricevuto la caparra, il promissario acquirente potrà recedere dal contratto pretendendo a rigore la restituzione del doppio della caparra consegnata.

Diverso discorso per la caparra penitenziale, quale mero corrispettivo previsto per il recesso, a condizione che, in sede di preliminare, le parti abbiano espressamente pattuito la facoltà di recedere dal contratto.

La clausola penale, invece, assolve ad una funzione ancora differente.
In caso di inadempimento si è tenuti a rigore a provare il danno e tale prova non è sempre così semplice.
Perciò le parti possono inserire nel contratto preliminare e/o nella proposta di acquisto una clausola con cui stabiliscono ex ante l'importo che dovrà pagare a titolo di penale per l'appunto nel caso in cui si renda inadempiente in relazione ad una specifica obbligazione che uno dei contraenti si è obbligato ad adempiere (ad esempio l'ottenimento del mutuo dell'istituto bancario).

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