Approfondimento dello Studio Legale

Categoria: Edilizia

Con il cd. "Decreto del fare", con ciò intendendosi oramai la l. n. 98/2013, il legislatore statale ha inteso apportare ulteriori modifiche al d.P.R. n. 380/2001, sì da accrescere gli interventi assentibili con S.C.I.A. e, proporzionalmente, "alleggerire" la categoria delle opere soggette a permesso di costruire.
Oggi la rimozione del limite della sagoma al contenuto della ristrutturazione edilizia assoggetta al permesso di costruire soltanto gli interventi di nuova costruzione o che alterino il volume dell’edificio o, altresì, la superficie utile.
E' chiara dunque la differenza tra l'attuale disciplina e quella originaria, posto che l’art. 31 l.n. 1150/1942 – come sostituito dall’art. 10 L. n. 765/67 – prevedeva solamente che “chiunque intenda nell’ambito del territorio comunale eseguire nuove costruzioni, ampliare, modificare o demolire quelle esistenti ovvero procedere all’esecuzione delle opere di urbanizzazione deve chiedere apposita licenza al sindaco, senza alcuna distinzione in termini di tipologia d'intervento.

La ristrutturazione ante modifica
Nella definizione degli interventi edilizi (art. 3, comma 1, lett. d) si prevede che questa possa riguardare anche la demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria e sagoma di quello preesistente fatte salve le sole innovazioni necessarie per l’adeguamento della normativa antisismica.
In questa prospettiva è chiaro che la precedente disciplina fosse più restrittiva dell'attuale di seguito analizzata, comprendendo nella ristrutturazione subordinata a permesso di costruire anche l'intervento determinante la modifica della sagoma, e non soltanto della volumetria.

Ristrutturazione edilizia pesante e leggera
Questa distinzione non la si rintraccia dalla lettura del d.P.R. n. 380/2001, bensì è stata elaborata dalla dottrina e dalla giurisprudenza dall'esegesi del testo normativo.
La ristrutturazione pesante si ricava dalla lettura dell'art. 10, comma 1, lett. c), laddove si identificano gli interventi di ristrutturazione edilizia in quelli che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino aumento di unità immobiliari, modifiche del volume, dei prospetti o delle superfici, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni.
La ristrutturazione leggera è, per esclusione, tutto ciò che non rientra nella precedente categoria.

La nuova disciplina dal 2013
La legge n. 98/2013 introduce un’ulteriore innovazione nel comparto edilizio semplificando le procedure e allargando il numero degli interventi per i quali non è più necessario il rilascio del permesso di costruire.
In particolare il legislatore incide sull'art. 3, comma 1, lett. d), relativo alla ristrutturazione edilizia leggera, prevedendo che:
"nell’ambito degli interventi di ristrutturazione edilizia sono ricompresi anche quelli consistenti nella demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria di quello preesistente, fatte salve le sole innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica nonché quelli volti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione, purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza.
Rimane fermo che, con riferimento agli immobili sottoposti a vincoli ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 e successive modificazioni, gli interventi di demolizione e ricostruzione e gli interventi di ripristino di edifici crollati o demoliti costituiscono interventi di ristrutturazione edilizia soltanto ove sia rispettata la medesima sagoma dell'edificio preesistente".
Da ciò ne derivano due conseguenze:
1) sono assoggettabili a S.C.I.A. quegli interventi rientranti nella ristrutturazione edilizia leggera e, dunque, che possono legittimamente alterare la sagoma del fabbricato (non però il volume e la superficie);
2) quando si tratti di immobile vincolato ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004, la S.C.I.A. è ritenuta sufficiente unicamente quando la sagoma, il volume e la superficie restino i medesimi.

La modifica sui titoli
L’art. 30 della legge n. 98/2013 interviene poi sui titoli abilitativi necessari per procedere all’attività edilizia modificando gli artt. 10 e 22 d.P.R. n. 380/2001.
In particolare, l’art. 10, comma 1, elenca gli interventi subordinati al rilascio del permesso di costruire.
Ovviamente, con la modifica legislativa in discorso sono sottratti alla disciplina del permesso di costruire gli interventi che, qualificabili come ristrutturazione edilizia "leggera" ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. d), incidono sulla sagoma dell’edificio.
Conseguentemente, avendo inciso sugli interventi subordinati al rilascio del permesso di costruire, il legislatore interviene anche sul successivo art. 22, comma 2, disciplinante gli interventi subordinati a S.C.I.A. specificando che, mediante questa, possono essere realizzate quelle attività edilizie di ristrutturazione che non alterano la sagoma dell’edificio qualora sottoposto a vincolo ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004.

Da ricordare
Tutto ciò argomentato, si ritiene opportuno concludere con un concetto chiave: le implicazioni della ristrutturazione edilizia leggera (ossia che non comporta aumento di unità immobiliari, modifica dei prospetti, delle superfici e delle destinazioni d’uso in zona A), consentono il ricorso al più snello procedimento della S.C.I.A. e alleggeriscono gli oneri per il privato.


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