Approfondimento dello Studio Legale

Categoria: Edilizia

DOSSIER: Nozione di costruzione e distanze legali. Casi concreti

Il presente dossier vuole offrire degli spunti di riflessione nell’ambito della disciplina delle distanze legali, anche e soprattutto riconducendo il tutto al concetto di costruzione, tecnicamente parlando.
In primo luogo, prendendo le mosse dall’ipotesi dei volumi tecnici, ai fini del calcolo delle distanze legali, integra la nozione di volume tecnico, non computabile nella volumetria della costruzione, solo quell'opera edilizia priva di alcuna autonomia funzionale, anche potenziale, in quanto destinata a contenere impianti serventi di una costruzione principale per esigenze tecnico-funzionali della costruzione medesima.
In sostanza, si tratta di impianti necessari per l'utilizzo dell'abitazione che non possono essere ubicati all'interno di questa, come quelli connessi alla condotta idrica, termina o all'ascensore, mentre va escluso che ne costituiscono parte integrante, come ad esempio il vano scale, di cui il torrino ne rappresenta la necessaria prosecuzione.
Ora, con riferimento alla nozione di costruzione, rilevante ai fini dell'osservanza delle norme in materia di distanze legali stabilite dall'art. 873 c.c. o da norme regolamentari integrative, si è stabilito che tale concetto comprende qualsiasi opera non completamente interrata avente i caratteri della solidità o immobilizzazione rispetto al suolo.
In altri termini, rientrano nella previsione delle norme urbanistiche e richiedono il rilascio del permesso di costruire non solo i manufatti tradizionalmente compresi nelle attività murarie, ma anche le opere di ogni genere con le quali si intervenga sul suolo o nel suolo, senza che abbia rilevanza giuridica il mezzo tecnico con cui sia stata assicurata la stabilità del manufatto, che può essere infisso o anche appoggiato al suolo, in quanto la stabilità non va confusa con l'irremovibilità della struttura o con la perpetuità ad esso assegnata, ma si estrinseca nell'oggettiva destinazione dell'opera a soddisfare i bisogni non provvisori, cioè non sia temporanea e contingente.
Un'opera edilizia può definirsi precaria se la stessa, indipendentemente dalla natura dei materiali usati, è preordinata, sul piano funzionale, a soddisfare esigenze oggettivamente provvisorie del soggetto attuatore.
E così, il carattere precario e provvisorio di un manufatto deve essere indotto non dal tipo di materiali usati, ma dall'uso realmente precario e temporaneo per fini specifici e cronologicamente delimitati, sicché la precarietà dell'opera edilizia va esclusa quando si tratti di costruzione destinata a dare un'utilità prolungata nel tempo, indipendentemente dalla facilità della sua rimozione e dal suo più o meno saldo ancoraggio al suolo.
Inoltre, il carattere della precarietà di una costruzione non va desunto dalla eventuale rimovibilità dell'opera, semplice e rapida che sia, ovvero dal tipo più o meno fisso del suo ancoraggio al suolo, ma dal fatto che la costruzione risulti destinata a soddisfare una necessità contingente per essere, poi, prontamente rimossa.
Ad esempio, il traliccio è un'opera che per di più, per le sue considerevoli dimensioni, ha un notevole impatto ambientale e deve pertanto ritenersi soggetto alla specifica regolamentazione comunale sulle distanze, la cui ratio, volta alla tutela dell'armonico sviluppo urbanistico, trascende quella limitata prevenzione d'intercapedini nocive, di cui alla prescrizione di tre metri dell'art. 873 c.c..
Da altro punto di vista, rientrano nella categoria tecnico-giuridica dei semplici sporti, non computabili ai fini delle distanze, soltanto quegli elementi che, come le mensole, le lesene, i cornicioni, le canalizzazioni di gronda e simili, hanno funzione meramente ornamentale, di rifinitura od accessoria, mentre attingono le caratteristiche del corpo di fabbrica, costituendo per sua natura parte integrante dell'edificio, le sporgenze di particolari proporzioni atte ad estendere ed ampliare l'edificio stesso di superficie e volume.
La giurisprudenza ha altresì precisato che i locali interrati non sono computabili ai fini dell'applicazione degli standard urbanistici solo se essi siano costruiti al di sotto dell'originario piano di campagna, ciò in quanto le prescrizioni dettate dagli strumenti urbanistici in tema di altezza, distanze e volumetria degli edifici sono dirette a tutelare quegli specifici valori - aria, luce, vista - sui quali incidono tutti i volumi che, sporgendo al di sopra della linea naturale del terreno, modificano in maniera significativa la conformazione del suolo e dell'ambiente.
In particolare, la mansarda non costituisce un ampliamento finalizzato alla realizzazione di meri volumi tecnici di un fabbricato preesistente, in quanto sono volumi tecnici soltanto quelli adibiti alla sistemazione di impianti in rapporto di strumentalità necessaria con l'uso dell'edificio in cui vengono collocati e non sistemabili all'interno della parte abitativa (ad esempio impianti termici, idrici, dell'ascensore), mentre i locali complementari all'abitazione, tra cui la mansarda (nonché la soffitta, gli stenditoi chiusi o di sgombero) vanno computati ai fini della volumetria consentita e, se del caso, del calcolo dell'altezza e delle distanze ragguagliate all'altezza.


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