Avv. Nicolò Marella

Categoria: Edilizia

Premessa
Non d'infrequente accade di riscontrare, magari camminando con il naso all'insù, dei gazebo insistenti sui lastrici solari condominiali o, più raramente, sui balconi di grandi dimensioni ed il quesito è sempre il medesimo: ma è lecito? Magari allorquando il lastrico solare è di proprietà esclusiva del proprietario dell'appartamento ubicato all'ultimo piano?
La risposta è diversificata a seconda delle fattispecie concrete.

Cosa si intende per gazebo?
Sotto il profilo squisitamente architettonico, il gazebo può essere definito come una struttura leggera aperta su più lati e, prevalentemente, in legno (seppur i vecchi modelli siano in ferro battuto e, non lo si esclude, anche in muratura).
Dalla disamina delle decine di sentenze in materia, la giurisprudenza amministrativa e penale ha statuito soprattutto su fattispecie che vedevano dei gazebo chiusi con murature, con ciò venendosi a creare dei veri e propri ambienti abitabili, con ovvio aumento di cubatura ed assoggettamento alla disciplina del permesso di costruire.

Gazebo in condominio
Non d'infrequente i gazebo vengono individuati sul lastrico solare di proprietà esclusiva del proprietario dell'attico, evenienza questa che crea non pochi problemi nel momento in cui dovessero sorgere contenziosi a livello condominiale, anche laddove il regolamento condominiale non disciplini alcunché in tal senso.
Difatti, la realizzazione di un gazebo potrebbe comportare una diminuzione patrimoniale del valore dell’intero edificio se si guarda a tale manufatto in termini di decoro architettonico, profilo che, in disparte l'apprezzabile visione di un manufatto in legno anziché in muratura, risuona frequentemente nelle aule di tribunale.
A tale riguardo appare utile citare una sentenza della Corte di Cassazione (n. 24305/2008) con la quale si è statuito che “va rimosso il gazebo fatto con materiali che contrastano con quelli usati per il terrazzo condominiale, anche se l’edificio non ha pregi architettonici e la costruzione del manufatto è stata eseguita sulla parte del lastrico solare di cui il proprietario dell’appartamento dell’ultimo piano ha l’uso esclusivo. Difatti tale struttura non si armonizza col contesto che lo circonda, peggiorando addirittura lo stato preesistente”.

Gazebo di piccole dimensioni: lecito?
Le argomentazioni che precedono trovano conferma, seppur limitata, anche allorquando si disquisisca di gazebo di modeste dimensioni e, dunque, con un impatto visivo non particolarmente brusco.
Nel caso analizzato recentemente dal T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VIII, 10.02.2014 n. 971, il Tribunale campano ha ritenuto legittimo il gazebo dei ricorrenti (destinatari di un provvedimento demolitorio e ripristinatorio) in quanto avente una ridotta consistenza dimensionale ed un modesto impatto urbanistico, non comportando la realizzazione di nuovi volumi (trattavasi di un gazebo per ricovero autovettura recante la misura di mt. 3,20 x mt. 6,00 nel giardino di proprietà esclusiva).
Tutti gli interventi di installazione di tettoie e altre strutture accessorie di protezione o di riparo, sono sottratti dal regime del permesso di costruire solo quando, a causa delle loro ridotta dimensione, rendano evidente la finalità di semplice decoro o arredo o di riparo e protezione della parte dell’immobile cui accedono.
In tali casi non arreca una visibile alterazione all’edificio o alle parti dello stesso su cui vengono inserite, in quanto per la loro consistenza dimensionale non possono più ritenersi assorbite, ovvero ricomprese in ragione della accessorietà, nell’edificio principale o nella parte dello stesso cui accedono (T.A.R. Campania, Napoli, sez. II, 13 luglio 2009, n. 3870).

Gazebo e titolo edilizio adatto
La citata sentenza n. 971/2014 del T.A.R. campano merita considerazione anche perché entra nel merito del titolo abilitativo ritenuto necessario e sufficiente per l'installazione di un gazebo.
Tali strutture non possono ritenersi installabili senza permesso di costruire allorquando le loro dimensioni siano di entità tale da arrecare una visibile alterazione all'edificio o alle parti dello stesso su cui vengono inserite, quando per la loro consistenza dimensionale non possono più ritenersi assorbite, ovvero ricomprese in ragione della accessorietà, nell'edificio principale o nella parte dello stesso cui accedono.
Del resto, è noto che la nozione di costruzione, ai fini del rilascio del permesso di costruire, si configura in presenza di opere che attuino una trasformazione urbanistico - edilizia del territorio, con perdurante modifica dello stato dei luoghi, a prescindere dal fatto che essa avvenga mediante realizzazione di opere murarie, essendo irrilevante che le opere siano state realizzate in metallo, in laminati di plastica, in legno o altro materiale, ove si sia in presenza di un'evidente trasformazione del tessuto urbanistico ed edilizio e le opere siano preordinate a soddisfare esigenze non precarie sotto il profilo funzionale (T.A.R. Campania Napoli, Sez. II, 26 settembre 2008 n. 11309): ciò in quanto rilevano non soltanto gli elementi strutturali (composizione dei materiali, smontabilità o meno del manufatto) ma anche i profili funzionali dell'opera (T.A.R. Lazio, Roma, Sez. I quater, 23 novembre 2007 n. 11679).
In applicazione delle citate coordinate ermeneutiche, il T.A.R. campano conclude che l’edificazione del gazebo in questione non richiede il previo rilascio del permesso di costruire trattandosi di opera aperta su tutti i lati che non comporta la realizzazione di nuovi volumi: in proposito, deve infatti richiamarsi l'indirizzo espresso dalla medesima sezione (T.A.R. Campania, Napoli, Sez. VIII, 9 maggio 2013 n. 2396; 7 febbraio 2013 n. 789) secondo cui, in materia urbanistico - edilizia, il presupposto per l'esistenza di un volume edilizio è costituito dalla costruzione di almeno un piano di base coperto e due superfici verticali contigue, e tale presupposto non si riscontra nel caso di una tettoia aperta su tutti i lati.
L’opera presenta inoltre un modesto impatto urbanistico e ridotta consistenza dimensionale: difatti, trattasi di una tettoia destinata al ricovero di autovetture delle dimensioni di mt. 3,20 x mt. 6,00 con struttura interamente bullonata e smontabile aperta su tutti i lati.

In conclusione
I parametri per realizzare un gazebo senza i titoli abilitativi (o al massimo con S.C.I.A.) sono:
- deve trattarsi di una struttura di modeste dimensioni rispetto alla superficie totale dell’immobile cui accede;
- non deve essere ancorata al pavimento dell’area, ma solo materialmente insistente sul medesimo;
- non deve realizzare una volumetria.
Diversamente argomentando, i parametri per realizzare un gazebo solo con il permesso di costruire sono:
- modifica dello stato dei luoghi;
- trasformazione urbanistica non atta a garantire il soddisfacimento di esigenze non temporanee (Cons. di Stato, sez. V, 20.06.2011, n. 3683);
- carattere non di assoluta temporaneità e precarietà (T.A.R. Bolzano, Trentino Alto Adige, 06.05.2005, n. 172);
- forte impatto visivo (Cons. di Stato, sez. IV, 30.07.2012, n. 4318);
- notevoli dimensioni (T.A.R. Potenza Basilicata sez. I, 13.05. 2011, n. 308).


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