Canone in nero: l'accordo scritto è comunque nullo

Corte di Cassazione, Sezioni Unite, 09.10.2017 n. 23601

Categoria: Locazione

24.01.2018 - Avv. Nicolò Marella

Le Sezioni Unite proseguono nel solco della famosa sentenza n. 1821/2015, pronunciata sempre a SS.UU., con la quale è stato fissato il principio per cui ogni eventuale accordo sia esso scritto che verbale con cui locatore e conduttore abbiano previsto un "canone sotto banco" rispetto a quello risultante dal contratto scritto e registrato è privo di validità ed effetti giuridici, e più correttamente è viziato da nullità.
La sanzione di nullità sancita dall’art. 79 L. n. 392/1978 per le locazioni commerciali e dall'art. 13 L. n. 431/1998 per quelle abitative, tradizionalmente intesa a colpire le sole maggiorazioni del canone previste "in itinere" e diverse da quelle consentite, deve, invece, essere letta nel senso che il patto di maggiorazione del canone è nullo anche se la sua previsione attiene al momento genetico e non soltanto funzionale del rapporto, ovverosia quanto l'accordo a latere sia coevo alla firma del contratto apparente.
Peraltro per tale nullità trova diretta applicazione il brocardo latino vitiatur sed non vitiat con la conseguenza che ad essere nullo risulterà il solo patto di maggiorazione del canone, a prescindere dall’avvenuta registrazione, e non anche il contratto con il canone più basso.

Con la medesima sentenza la Cassazione precisa altresì che il contratto di locazione di immobili, sia ad uso abitativo che ad uso diverso, contenente ab origine l’indicazione del canone realmente pattuito (e, dunque, in assenza di qualsivoglia fenomeno simulatorio), ove non registrato nei termini di legge, è nullo ai sensi dell’art. 1, comma 346, della l. n. 311 del 2004, ma, in caso di tardiva registrazione, da ritenersi consentita in base alle norme tributarie, può comunque produrre i suoi effetti con decorrenza “ex tunc”, atteso che il riconoscimento di una sanatoria “per adempimento” è coerente con l’introduzione nell’ordinamento di una nullità (funzionale) “per inadempimento” all’obbligo di registrazione.

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