Infiltrazioni da terrazza esclusiva: si applica l’art. 1125 e non il 1126

Tribunale di Roma, Sez. VII, 02.01.2015

Categoria: Condominio

Nell’eventualità in cui si verifichi un fenomeno infiltrativo da una terrazza a livello di proprietà esclusiva (che non assolva anche alla funzione di copertura del fabbricato condominiale) non risponderà anche il Condominio ai sensi dell’art. 1126 c.c., ma solo il proprietario esclusivo della terrazza a livello ai sensi dell’art. 1125 c.c..
Con tale principio il Tribunale romano ha accolto le difese del Condominio il quale si era costituito contro il condomino proprietario di un box sottostante la predetta terrazza a livello di proprietà esclusiva di un altro condomino.
Il titolare del box aveva citato in giudizio sia il Condominio, sia il condomino proprietario della terrazza, deducendo che il box aveva subito infiltrazioni molto rilevanti che lo avevano reso del tutto inagibile; che le infiltrazioni erano determinate dal difetto di impermeabilizzazione del terrapieno del terrazzo sovrastante; - che la situazione era stata rappresentata al predetto condomino e anche al Condominio; - che tuttavia non era stata adottata alcuna misura idonea ad eliminare la causa; - che tale situazione aveva determinato l'impossibilità di utilizzare il box, con conseguente necessità di ricorrere ad autorimesse a pagamento; - che al caso di specie doveva ritenersi applicabile l’art. 1126 c.c. con conseguente responsabilità del Condominio e del proprietario esclusivo del terrazzo, avente funzione di copertura.
Il Tribunale di Roma ha però rigettato la domanda relativamente al Condominio, mutandola in termini di totale responsabilità a carico del condomino proprietario esclusivo della terrazza in quanto quest’ultima svolge funzione di copertura esclusivamente con riferimento ad immobili in proprietà dei singoli condomini, per di più disposti su un unico piano.
In ipotesi siffatta la Suprema Corte ha da tempo chiarito che non si rientra nell'ambito di applicazione dell'art. 1126 c.c., che postula che il lastrico solare o la terrazza svolgano una funzione di copertura in favore delle unità immobiliari sottostanti, evidenziando così la loro destinazione a tutela dell'integrità del fabbricato nel suo insieme; al contrario viene in considerazione il criterio stabilito dall'art. 1125 c.c., con la conseguenza che le opere di rifacimento della pavimentazione, previa impermeabilizzazione a regola d'arte della stessa sono a carico del proprietario esclusivo (cfr. in tal senso Cass. Sez. 2, Sentenza n. 10858 del 05/05/2010, secondo cui "in materia di condominio, qualora si debba procedere alla riparazione del cortile o viale (...) accesso all'edificio condominiale, che funga anche da copertura per i locali sotterranei di proprietà esclusiva di un singolo condominio, ai fini della ripartizione delle relative spese non si può ricorrere ai criteri previsti dall'art. 1126 cod. civ., ma si deve, invece, procedere ad un'applicazione analogica dell'art. 1125 cod. civ., il quale accolla per intero le spese relative alla manutenzione della parte della struttura complessa identificantesi con il pavimento del piano superiore a chi con l'uso esclusivo della stessa determina la necessità della inerente manutenzione, in tal senso verificandosi un'applicazione particolare del principio generale dettato dall'art. 1123, secondo comma, cod. civ."; nello stesso senso Sez. 2, Sentenza n. 18194 del 14/09/2005; Sez. 2, Sentenza n. 2243 del 2012).

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